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분양권 증여계약서, 어떻게 써야 하나요?
구분상속세 등록일2026-10-29 조회수11 |
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가족에게 분양권을 넘길 때는
분양권 증여계약서를 씁니다. 계약서에는 소재지·면적·지분과 당사자 정보를 적습니다. 그래서 명의만 바꾸는 서류로 보기 쉽지만, 실제로는 증여세를 계산하는 근거가 됩니다. 증여할 지분과 기납부액, 프리미엄, 승계 채무를 계약서에서 확정하기 때문입니다. 따라서 기본 표시란은 원분양계약서와 같게 작성하고, 금액과 납부 책임은 특약으로 보완해야 합니다. 오늘 이 글에서 표시란부터 특약, 검인과 신고까지 순서대로 정리하겠습니다.
▌ 분양권 증여계약서 서식에는 무엇을 옮겨 적나요?
사업명·소재지·동·호수·면적은 원분양계약서 그대로 옮기고, 증여지분은 전체 권리 중 넘기는 비율로 적습니다. 먼저 원분양계약서의 사업명·사업지·블록·동·호수를 그대로 옮깁니다. 도로명주소가 확정되지 않았다면 원분양계약서의 표시를 사용합니다. 그다음 전용면적과 대지지분 예정값을 확인하되, 자료에 없는 값은 추정하지 말고 사업주체에 문의하는 것을 권장합니다. 마지막으로 증여지분을 적습니다. 여기서 지분은 면적이 아니라 분양권 전체에서 넘길 권리의 비율입니다. 절반이면 ‘2분의 1’ 또는 ‘50/100’으로 쓰고 증여 문구에도 같은 비율을 반복합니다. 이렇게 증여 대상을 확정한 뒤 당사자 정보와 서명·날인을 명의변경 자료에 맞춥니다. 권리의 범위가 정해졌다면 이제 그 가액과 납부 책임을 특약에 남길 차례입니다.
▌ 특약에는 어떤 금액과 납부 책임을 적나요?
금액과 날짜로 구분해 적습니다. 기본 증여 문구만으로는 분양권의 가액과 부담 관계가 드러나지 않습니다. 따라서 증여일까지 납입한 금액과 증여일 현재 프리미엄을 구분하고, 프리미엄은 유사 거래와 가격변동 자료로 확인합니다.
특약에 대출 승계를 적었다면 실제 채무 인수까지 이어져야 합니다. ‘대출 승계’라는 문구만으로 채무가 차감되지는 않기 때문입니다. 특히 배우자나 직계존비속 사이에는 금융기관의 승낙과 실제 상환자료가 필요하며, 인정된 채무액에는 증여자의 양도소득세가 생길 수 있습니다.
남은 중도금과 잔금도 같은 방식으로 관리해야 합니다.
수증자가 내기로 한 금액을 증여자가 대신 내면 추가 증여가 될 수 있으므로, 특약의 납부 책임과 실제 자금 흐름을 맞춰야 합니다.
▌ 작성한 계약서를 검인과 증여세 신고에 어떻게 연결하나요?
사업주체의 명의변경을 마친 뒤, 계약서와 증빙의 날짜·지분·금액을 맞춰 신고합니다.
계약서 작성이 끝나면 소재지 관할 지자체에서 검인을 받습니다. 검인은 계약서에 행정기관의 확인을 받는 절차일 뿐 증여가액이나 세액을 확정하지는 않으므로, 세금 자료는 별도로 챙겨야 합니다. 준비물은 관할 기관에 확인하되 대체로 계약서 원본과 신분증, 대리 신청이면 위임장 등이 필요합니다. 검인이 끝나면 사업주체와 금융기관에서 권리·의무를 승계합니다. 계약일과 명의변경일이 다르면 실제 권리가 넘어간 시점을 확인해 증여일을 판단해야 합니다. 수증자는 증여받은 달의 말일부터 3개월 안에 신고합니다. 예를 들어 기납부액이 2억원, 프리미엄이 4천만원이고 절반을 넘겼다면 1억2천만원이 증여가액의 출발점입니다.
여기에 인정되는 채무와 최근 10년간 사용한 증여재산공제를 반영해야 최종 계산이 나옵니다.
▌자주 묻는 질문 (FAQ)
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