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상속 부동산 양도세, 신고할 때 어떻게 해야 줄어들까요?
구분상속세 등록일2026-06-30 조회수24 |
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2026년 현재, 부동산 값이 워낙 오르다 보니
부모님께 물려받은 부동산을 팔면 차익이 크게 남고 양도세도 만만치 않습니다. 그런데 그 양도세가 얼마일지는 파는 날이 아니라 부동산을 물려받는 지금 단계에서 정해진다는 사실 아시나요? 이유는 양도세 계산법에 있습니다. 양도세는 판 값에서 산 값을 뺀 차익에 매겨지는데요. 그런데 물려받은 부동산은 내가 돈 주고 산 게 아니죠. 그래서 그 산 값, 즉 취득가액을 상속세 신고 때 적어낸 금액으로 봅니다. 그러니 신고액을 낮게 적을수록, 나중에 양도세가 늘어납니다. 산 값이 낮아진 만큼, 팔 때 차익이 커지기 때문이죠. 그래서 부동산을 물려받았다면, 팔 때까지 내다보고 신고가를 정해야 합니다. 오늘은 공시가로 신고할 뻔했던 D씨 사례로, 어떻게 해야 양도세를 줄이는지 알려드리겠습니다.
▌상속 부동산 양도세, 낮게 신고하면 얼마나 나오나요?
다만 얼마나 늘어나는지는 경우마다 다릅니다. 특히 땅이나 단독주택은 공시가격이 시세의 절반 수준에 그치는 일이 많아 그 격차가 수억 원까지 벌어집니다. D씨의 땅이 꼭 그런 경우였습니다. 아버지가 남긴 재산은 시세 9억 원짜리 땅과 예금 1억 원, 합쳐 10억 원이었습니다. 어머니가 살아 계셔서, 상속공제만 10억 원을 받을 수 있었죠. 땅을 어느 가격으로 신고하든, 공제 한도를 넘지 않았습니다. 시세대로 신고하면 : 총 10억 원 (땅 9억 + 예금 1억) 공시가격으로 신고하면 : 총 6억 5천만 원 (땅 5.5억 + 예금 1억) 그래서 당장 내야 할 상속세는 어느 쪽이든 똑같이 '0원'이었습니다. 그래서 D씨는 굳이 복잡하게 시세를 따질 것 없이 처음에는 가장 낮은 공시가격인 '5억 5천만 원'으로 신고서를 쓰려고 하셨습니다. 어차피 상속세가 없으니 간단하게 적어 내고 넘어가려 했던 것이죠. 하지만 도와줘상속은 D씨를 멈춰 세웠습니다. 지금 적어낸 그 낮은 금액 '5억 5천만 원'이 몇 년 뒤 땅을 팔 때 수억 원대의 무서운 양도세 고지서로 변하기 때문입니다.
▌평가액을 일부러 높여 신고하는 게, 왜 이득일까요? 나중에 부동산을 팔 때 내야 할 '양도소득세'를 크게 줄일 수 있기 때문입니다. 양도세는 '판 값'에서 '산 값'을 뺀 차익에 매겨집니다. 그런데 물려받은 부동산은 내가 돈을 주고 산 게 아니죠. 그래서 세법은 '상속 신고 때 적어낸 금액'을 나중에 양도세를 계산할 때의 '산 값'으로 인정해 줍니다. (소득세법 시행령 제163조 제9항) 이 원리를 D씨 상황에 대입해 보겠습니다. 만약 감정평가를 받아 땅값을 시세인 9억 원으로 올려 신고하면 어떻게 될까요? [공시가격으로 낮게 신고할 때] 총재산 : 6억 5천만 원 (땅 5.5억 + 예금 1억) 상속세 : 0원 땅 가격 : 5억 5천만 원 [시세로 높여 신고할 때] 총재산 : 10억 원 (땅 9억 + 예금 1억) 상속세 : 0원 땅 가격 : 9억 원 부동산 가치를 9억 원으로 올리더라도 총재산이 공제 한도(10억 원) 안에 들어오니 당장 낼 상속세는 똑같이 0원입니다. 하지만 나중에 땅을 팔 때 인정받는 산 값은 5억 5천만 원에서 9억 원으로 뜁니다. 양도세가 매겨지는 차익 자체가 그만큼 줄어드는 겁니다. 물론 누구에게나 맞는 방법은 아닙니다. 재산이 공제를 넘겨 이미 상속세가 나오는 상황이라면 가액을 올리는 순간 상속세도 같이 늘어나니까요. 그래서 '당장 늘어날 상속세'와 '나중에 줄어들 양도세'를 반드시 견줘봐야 합니다.
▌ 그래서 세금이 실제로 얼마나 줄었을까요? 상속 때 확정해 둔 가격에 따라 결과는 이렇게 벌어집니다. [공시가격(5.5억)으로 낮게 신고했다면] 양도 차익 : 5억 5천만 원 (11억 - 5.5억) 예상 양도세 : 약 1억 9천만 원 [감정평가액(9억)으로 높여 신고했다면] 양도 차익 : 2억 원 (11억 - 9억) 예상 양도세 : 약 5천만 원 결과는 확실합니다. 약 1억 4천만 원의 양도세를 아꼈습니다. 물론 처음부터 끝까지 상속세는 0원이었고요. 여기서 정확히 짚고 넘어가야 할 점이 있습니다. 여기에 숨은 이점이 하나 더 있었습니다. 상속재산을 공시가격으로 너무 낮게 신고하면 훗날 국세청이 자체적으로 시세를 다시 매겨 상속세를 추징할 위험이 큽니다. 하지만 감정평가를 받아 합리적인 가격을 확정해 두어 국세청이 자의적인 기준으로 세금을 매기는 상황까지 미리 차단할 수 있었습니다.
▌자주 묻는 질문 (FAQ)
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