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10억 이하 상속세 신고할 때 집값, 공시가로 적어도 될까요?
구분상속세 등록일2026-06-19 조회수64 |
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이제 상속세는 자산가들만의 이야기가 아닙니다.
집값이 크게 오르면서 평범한 집 한 채만 물려받아도 재산 가치가 10억 원 안팎에 달해 곧바로 세금을 내야 하는 대상이 될 수 있기 때문입니다. 문제는 물려받은 재산이 현금이 아닌 집이라는 점입니다. 액수가 정해진 현금과 달리 부동산은 어떤 기준으로 가격을 매기느냐에 따라 그 가치가 얼마든지 달라지기 때문입니다. 결국 10억 이하 상속세는 집값을 얼마로 신고하느냐에 따라 내가 낼 세금이 수천만 원까지 늘어나기도, 줄어들기도 합니다. 그래서 10억 안팎의 집을 물려받았다면 이 집을 어떤 가격으로 신고할지 평가 방법부터 생각해 보아야 합니다. 오늘은 공시가로 신고할 뻔했던 A씨의 사례를 통해 왜 부동산 가치 평가가 중요한지 알려드리겠습니다.
▌상속세 계산할 때, 물려받은 집을 공시가격으로 계산하면 안 되나요?
상속세는 나라에서 정한 공시가격이 아니라 실제 시장에서 거래되는 시가를 기준으로 세금을 매기는 것이 대원칙입니다. 많은 분이 10억 이하 상속세를 어림잡을 때 가장 크게 실수하는 지점이 바로 이 부분입니다. 공시가격은 주변에 매매 기록이 없어 실제 시세를 도무지 알 수 없을 때에만 예외적으로 보충해서 쓰는 것일 뿐입니다. (상속세 및 증여세법 제60조) 그런데 단독주택은 실제 시세와 공시가격의 격차가 유독 심합니다. 단독주택의 공시가격은 보통 실제 시세의 50~60% 수준에 머무는 경우가 많죠. A씨 가족이 물려받은 아버지가 살던 단독주택이 딱 이런 상황이었습니다. - 주택 공시가격: 5억 5천만 원 - 통장 예금 잔액: 1억 원 - 실제 주택 시세: 9억 원 안팎 그래서 처음에는 공시가격 5억 5천만 원에 예금 1억 원을 더해, 물려받은 재산을 6억 5천만 원으로 봤습니다. 여기서 일괄공제 5억 원을 빼면 세금 매길 금액은 1억 5천만 원이니 세금은 약 2,000만 원이면 끝난다고 안심하셨습니다.
▌공시가격으로 신고하면 어떻게 되나요?
매년 사후 검증이라는 절차를 통해서인데요. 공시가격과 시세 차이가 큰 단독주택·상가건물을 먼저 골라냅니다. 그리고 신고가 끝난 뒤, 직접 감정평가를 의뢰해 진짜 시가를 잡아내죠. 여기서 뼈아픈 건, 집값을 얼마로 볼지 그 숫자를 국세청이 정해버린다는 점입니다. 내가 먼저 평가를 했더라면 더 낮은 금액을 기준으로 세금을 낼 수 있었던 기회가 없어지는 셈이죠. 그렇다면 A씨의 단독주택에 공시가 5억 5천만 원이 아닌 시가 9억 원이 매겨지면, 세금은 어떻게 달라질까요? 통장 예금 1억 원을 더해 총상속재산은 10억 원으로 바뀌게 됩니다. 이렇게 되면 일괄공제 5억 원을 뺀 세금 매기는 기준(과세표준)이 당초 1억 5천만 원에서 5억 원으로 무려 3배 이상 불어납니다. 그 결과, 2,000만 원이면 끝날 줄 알았던 세금이 약 9,000만 원이 됩니다.
▌그럼 시가는 어떤 기준으로 신고해야 할까요? 신고기한 6개월이 지나기 전에 감정평가기관 한 곳을 통해 시가를 직접 확정 지어 선제적으로 신고하면 됩니다. 원래 부동산 시가를 정식으로 인정받으려면 감정기관 두 곳의 평균을 내야 합니다. 하지만 세법에는 공시가격(기준시가)이 10억 이하인 부동산은 단 1곳의 감정기관 평가서만 제출해도 공식 시가로 인정해 주는 예외 규정이 있습니다.
그래서 신고 전에 감정평가를 받아 8억 1,000만 원으로 미리 확정해 신고했죠. 그래서 10억 이하 상속세의 최종 결과도 달라졌습니다. 총 상속재산 8억 1,000만 원(감정가) + 1억 원(예금) = 9억 1,000만 원 과세표준 9억 1,000만 원 − 5억 원(일괄공제) − 500만 원(감정 수수료) = 4억 500만 원 최종 상속세 4억 500만 원 × 20% − 1,000만 원(누진공제) = 약 7,100만 원 전체 재산 9억 1,000만 원(감정가 8.1억 + 예금 1억)에서 공제들을 차감한 결과 최종 세금은 약 7,100만 원으로 마무리되었습니다. 가만히 있다가 국세청 재평가로 끌려가 내야 했던 9,000만 원보다 약 1,900만 원의 돈을 지켜낸 것입니다.
▌자주 묻는 질문 (FAQ)
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