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20억 아파트 상속세, 동거주택 상속공제 받으면 얼마일까요?
구분상속세 등록일2026-06-19 조회수32 |
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부모님과 오래 살던 집을, 세금 때문에 내놓아야 한다면 어떨까요?
20억 대 아파트 한 채를 물려받을 때 실제로 벌어지는 일입니다. 상속세는 수 억 원이 넘는데 그 돈을 낼 현금은 없으니 결국 살던 집을 급매로 내놓을 수 밖에 없는 상황이 되는 것이죠. 그런데 똑같은 20억 아파트 상속세라도 세금을 2억 원대로 줄이고 집까지 지킨 분들이 있습니다. 무엇이 이 차이를 만들었을까요? 바로 동거주택 상속공제입니다. 부모님과 오래 한집에 산 자녀라면, 이 공제로 상속세를 크게 덜 수 있는데요. 오늘은 H씨의 사례와 함께 2026년 현행 세법 기준으로 이 공제가 무엇이고 어떻게 받는지까지 차근차근 짚어보겠습니다.
▌자녀만 물려받는 경우, 20억 아파트 상속세가 얼마나 나올까요?
만약 채무가 없다고 가정하고 단순 계산하면, 세금이 4억 원 넘게 부과됩니다.
도와줘상속과 함께 진행했던 H씨가 비슷한 금액대의 아파트를 상속받는 상황이었는데요.
H씨는 어머니가 돌아가신 뒤 아버지와 10년 넘게 한집에 살아왔는데 아버지마저 떠나며 남은 것은 시가 20억 원짜리 아파트 한 채와 그 집에 잡힌 대출 3억 원이었습니다.
다행히 대출처럼 분명한 빚은 재산에서 빼주기 때문에 세금은 20억이 아니라 빚을 뺀 17억을 기준으로 매겨집니다.
다만 배우자가 안 계시면 최소 5억 원을 빼주는 배우자공제가 통째로 사라지고 남는 건 누구에게나 적용되는 일괄공제 5억 원뿐입니다.
H씨의 상속세 계산 · 상속재산 : 20억 원 · 채무 : −3억 원 (담보대출) · 과세가액 : 17억 원 · 과세표준 : 12억 원 (17억 − 일괄공제 5억) · 산출세액 : 약 3억 1,000만 원 (12억 × 40% − 누진공제 1.6억, 신고세액공제 3% 적용)
H씨에게는 내야 하는 세금이 예상보다 더 크게 나오자 당황스러워했습니다.
그런데 더 큰 문제는 이 상태로 상속세를 신고했을 때 나오는 세금을 당장 감당할 현금이 없다는 점입니다. 가진 것은 집 한 채뿐이라, 세금을 내려다 살던 집까지 내놓아야 할 상황에 놓이게 됐죠.
▌안심상속원스톱 서비스, 어떻게 신청해야 하나요?
부모와 10년 이상 한집에 산 무주택 자녀가 그 집을 물려받으면 집값에서 최대 6억 원까지 세금 계산에서 빼주는 제도입니다. 오래 부모님을 모신 자녀가 그 집만은 지킬 수 있게 하려는 취지입니다. (상속세 및 증여세법 제23조의2) H씨가 바로 이 경우였습니다. 아버지를 10년 넘게 모시고 한집에 살았으니, 이 6억 원 공제를 받을 수 있었습니다.
그렇다면 이 6억 원이 H씨의 세금을 얼마나 바꿨을까요? 앞서 과세표준은 12억 원이었습니다. 여기에 동거주택 상속공제 6억 원이 더 빠지면 과세표준은 6억 원으로 내려가고 세율 구간도 40%에서 30%로 한 단계 낮아집니다. 그 결과 약 3억 1,000만 원이던 세금이 약 1억 1,600만 원이 됩니다. 약 1억 9,000만 원을 아끼게 된 셈입니다.
▌동거주택 상속공제 6억은 어떻게 해야 받을 수 있나요?
10년 동안 부모님과 한집에 함께 살았다는 사실 그리고 그동안 자녀 명의의 다른 집이 없었다는 사실입니다.
① 10년 이상 동거 부모님과 자녀의 주민등록표 초본으로 증명합니다. 10년 넘게 같은 집에 살았고 그 사이 주소가 끊긴 적이 없다는 걸 주소 이력으로 보여 줍니다.
② 기간 내 무주택 자녀의 주택 소유 내역(등기·지방세 자료)으로 증명합니다. 10년 동안 본인 명의의 다른 집이 없었거나 1세대 1주택이었다는 걸 확인받습니다.
③ 자녀 상속 상속재산 분할협의서와 주택 상속등기로 요건을 갖춘 그 자녀가 실제로 그 집을 물려받았음을 증명해야 합니다.
도와줘상속과 함께 했던 H씨는 10년 치 주민등록초본과 주택 소유 내역을 빠짐없이 준비해 요건을 증명했습니다.
다만 공제를 받아도 세금이 완전히 사라지는 건 아닙니다.
H씨에게는 약 1억 1,600만 원이 남았는데, 집 한 채뿐인 형편에 한 번에 내기는 부담이었습니다.
그래서 택한 것이 상속세를 여러 해로 나눠 내는 연부연납입니다. 남은 세금을 5년에 걸쳐 분할 납부하기로 한 것이죠.
덕분에 당장 큰돈을 마련하느라 집을 내놓을 필요가 없어졌습니다.
공제로 세금을 줄이고 남은 금액은 나눠 내면서, 살던 집을 지킬 수 있었습니다. 다만 연부연납에는 나눠 내는 기간만큼 이자가 붙으니, 그 부담까지 따져 결정하는 것이 좋습니다.
▌자주 묻는 질문 (FAQ)
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