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상속등기 취득세, 공시가격으로 낮게 신고하면 정말 이득일까요?
구분상속세 등록일2026-07-24 조회수22 |
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부모님 집을 상속받아 등기하려면, 가장 먼저 취득세를 내야 합니다.
상속등기가 이 취득세 납부에서 시작되기 때문인데요. 그래서 상속받은 집에 취득세가 얼마나 나오는지, 어떤 기준과 세율로 계산되는지, 무주택 세대라면 얼마나 아낄 수 있는지부터 정확히 알아둘 필요가 있습니다. 그런데 취득세만 보고 신고를 마치면, 몇 년 뒤 예상치 못한 세금이 따라오기도 합니다. 상속받은 집을 '얼마로 신고하느냐'가, 그 집을 팔 때 내는 양도세까지 좌우하기 때문이죠. 지금부터 A씨 사례로 상속등기 취득세는 어떻게 계산되는지 그리고 그것이 미래의 양도세와 어떻게 연결되는지 살펴보겠습니다.
▌상속등기 취득세, 어떤 기준으로 계산될까요?
상속으로 집의 명의를 이전할 때도 취득세가 발생합니다.
주택 세율은 2.8%이며, 무주택 세대가 상속으로 집 한 채가 생긴 경우에 한해 0.8% 특례세율이 적용됩니다. 농지를 상속받으면 세율은 2.3%이고요.
이러한 상속 부동산의 취득세는 시세가 아니라 공시가격 즉, 시가표준액을 기준으로 매깁니다.
2026년 현재 지방세법 제4조와 제10조의6은 상속 같은 무상취득의 과세표준으로 시가표준액을 적용하도록 정하고 있는데요.
예를 들어 시세가 약 8억 원인 아파트라도 공시가격이 6억 원이라면 취득세 계산은 6억 원을 기준으로 이루어집니다.
의뢰인 A씨의 경우를 보겠습니다.
부친이 남긴 아파트(전용 84㎡)를 상속받았는데, 해당 아파트의 공시가격 6억·시세 약 8억이었습니다.
다만 A씨는 이미 본인 명의 주택을 보유하고 있어 무주택 세대 특례를 적용받기 어려웠습니다.
이 경우 공시가격 6억 원을 기준으로 취득세를 계산하면 약 1,680만 원입니다.
여기에 지방교육세 등을 더하면 실제 부담액은 약 1,776만 원 수준으로 볼 수 있고요.
하지만 A씨처럼 해당 주택에 실거주할 계획이 없고, 몇 년 뒤 매도할 가능성이 있다면 세금 검토는 여기서 끝나지 않습니다.
▌ 취득세를 낮게 신고하면 정말 유리할까요?
반드시 그렇지는 않습니다. 취득세를 아끼려 낮은 값으로 신고해 두면 그 값이 나중에 양도세를 키우기 때문입니다. 집을 팔 때 내는 양도소득세는 기본적으로 판 금액에서 취득가액을 뺀 양도차익을 기준으로 계산됩니다. 그런데 상속받은 집은 직접 매수한 집이 아니기 때문에 상속 당시 평가액이 향후 취득가액 판단에 영향을 줄 수 있습니다. ┌상속세 및 증여세법」 제60조는 상속재산의 가액을 상속개시일 현재의 시가에 따르도록 정하고 있습니다. 따라서 상속세 신고 과정에서 어떤 평가액을 두었는지가 훗날 양도세 계산에도 연결될 수 있습니다. A씨에게는 한 가지 조건이 있었습니다. 상속재산이 공제 범위 안에 있어 평가액을 시가에 가깝게 잡더라도 상속세가 나오지 않는 구조였습니다. 그래서 A씨는 공시가격 6억 원만 기준으로 두지 않고, 감정평가를 받아 시가에 가까운 8억 원으로 상속재산을 평가했습니다. 여기서 중요한 점은 감정평가를 받았다고 해서 취득세가 8억 원 기준으로 바뀌는 것은 아니라는 점인데요. 취득세는 여전히 공시가격 6억 원을 기준으로 계산됩니다. 반면 미래 양도세 계산에서 취득가액은 6억 원이 아니라 8억 원으로 반영될 여지가 생깁니다
몇 년 뒤 이 집을 10억에 판다고 가정하면 차이가 이렇게 벌어집니다.
양도차익 = 판 값 − 취득가액
▶공시가격 6억 원으로 신고했다면 10억 원 − 6억 원 = 양도차익 4억 원
▶ 감정평가를 받아 8억 원으로 신고했다면, 10억 원 − 8억 원 = 양도차익 2억 원
같은 집을 같은 금액에 팔아도 상속 당시 취득가액을 어떻게 남겨두었는지에 따라 양도차익이 4억 원에서 2억 원으로 줄어들 수 있습니다.
다만 실제 양도세는 보유기간, 거주 여부, 1세대 1주택 비과세 가능성, 장기보유특별공제, 다주택 여부에 따라 달라집니다.
▌ 상속 등기 전에 무엇을 함께 검토해야 할까요?
A씨 사례에서 핵심은 취득세를 무조건 낮추는 것이 아니었습니다. 상속받은 집의 가액을 어떻게 기록해 둘 것인지가 더 중요한 쟁점이었습니다. A씨는 취득세는 약 1,776만 원 그대로 내면서 미래 양도세 부담을 상당 부분 미리 덜었습니다. 양도차익이 4억에서 2억으로 줄면서 양도세가 약 1억 3,600만 원 수준에서 약 5,600만 원 수준으로 낮아질 수 있는 구조가 된 것인데요. 다만 실제 세액은 보유 기간·세율·공제 요건에 따라 달라집니다. 이것이 가능했던 이유는 등기·신고 시점에 아래 세 가지를 함께 판단했기 때문이죠. 첫째, 계속 살지 팔지를 정했습니다. 오래 보유해 양도세가 비과세되는 경우라면 감정평가 실익은 크지 않고, 팔 계획이 있을 때 효과가 큽니다. 둘째, 상속재산이 공제 범위 안인지 확인했습니다. 상속세가 어차피 0원이면 감정평가로 취득가액만 부담 없이 높일 수 있습니다. 공제를 넘겨 상속세가 나오면 늘어나는 상속세와 줄어드는 양도세를 견주어야 합니다. 셋째, 6개월 신고기한 안에 한 번에 정리했습니다. 상속 취득세와 상속세 모두 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월이 기한이며, 감정평가도 상속개시일 전후 6개월 이내라야 시가로 인정받기 쉽습니다. 기한을 넘기면 평가액을 다시 잡기 어렵고 가산세까지 붙을 수 있습니다.
▌자주 묻는 질문 (FAQ)
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