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강남세무서 상속세 신고, 꼬마빌딩 공시가로 신고해도 될까요?
구분상속세 등록일2026-06-30 조회수58 |
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상가나 빌딩처럼 시세를 정하기 애매한 부동산은
그동안 낮은 공시가격으로 신고하는 게 당연한 절세였습니다. 시세보다 낮게 잡히니 세금도 줄었거든요. 그런데 2025년, 이 흐름에 제동이 걸렸습니다. 국세청이 고가 부동산 감정평가를 대폭 강화했기 때문인데요. 예전엔 신고가가 시세보다 10억 원 이상 낮아야 들여다봤지만 이제는 5억 원만 낮아도 대상이 됩니다. 그래서 이제는 공시가로 낮게 신고하면 국세청이 감정평가로 시가를 다시 매겨 차액만큼 세금을 추징합니다. 당장 아낀 세금이, 몇 년 뒤에 수 억원이 추가된 고지서로 돌아오는 셈이죠. 결국 신고가액을 어떻게 정하느냐에 따라 세금이 갈립니다. 공시가로 신고할 수도, 미리 감정평가를 받을 수도 있는데 어느 쪽을 택하느냐가 세금이 크게 차이나거든요. 그래서 이 글에서는 상황에 따라 어느 쪽이 안전한지 신고 전에 무엇을 따져야 하는지 짚어드리겠습니다.
▌강남세무서 상속세 신고, 공시가격으로 하면 왜 위험한가요?
원래 상속 부동산은 시가로 신고하는 게 원칙입니다. 그런데 거래가 드문 빌딩은 사고팔린 사례가 없어 시가를 잡기 어렵거든요. 그래서 이런 부동산은 공시가격으로 신고하는 길이 열려 있습니다. (상속세 및 증여세법 제60조) 그런데 공시가는 시세보다 낮으니 신고하는 사람 입장에선 세금이 줄어 이득입니다. 바로 이 지점을 국세청이 그냥 두지 않는데요. 국세청은 이런 부동산을 골라 감정평가를 의뢰합니다. 감정기관 두 곳에서 시가를 다시 매기고, 평가심의위원회를 거쳐 그 금액으로 세금을 다시 계산하죠. 그러면 처음 공시가로 적게 신고했더라도, 시가와의 차액만큼 본세가 추징됩니다. 얼마로 매겨질지, 그 결정권을 국세청에 넘긴다는 뜻입니다. 특히 강남세무서 관할은 이런 고가 상가·빌딩이 몰려 있어, 감정평가가 더 자주 이뤄지는 편이고요. K씨가 물려받은 강남 꼬마빌딩도 마찬가지였습니다. 거래 사례 없는 상가 건물이라 공시가가 27억 원으로 잡혀 있었죠. 27억으로 신고하면 끝날 줄 알았지만 시세와 차이가 커서 그냥 두면 다시 매겨질 자산이었습니다.
▌그럼 안전하게 신고하려면 어떻게 해야 하나요? 신고 전에 직접 감정평가를 받아, 시가에 맞춰 신고하는 겁니다. 그러면 국세청이 나중에 더 높이 매길 여지가 줄고 이 금액이 왜 시가인지 설명할 근거를 미리 쥐게 됩니다. 여기서 얻는 건 세 가지입니다. ① 추징 방어 신고 시점에 시가가 정해지니, 몇 년 뒤 추징 통지를 받고 다툴 일이 줄어듭니다. ② 평가 주도권 국세청이 일방적으로 높게 매기는 것을 막을 수 있습니다. ③ 양도세 절감 이 신고가액이 곧 '산 값'이 되어, 나중에 팔 때 양도세까지 가벼워집니다. K씨도 이 길을 택했습니다. 27억 공시가 대신, 감정기관 두 곳의 평가로 적정 시가를 신고했죠. 나중에 비싸게 추징당할 여지를 미리 닫아둔 셈입니다.
▌그래도 공시가로 신고하고, 안 걸리길 바라면 안 되나요? 공시가 27억으로 신고했다 걸리면 그때 내면 되지, 싶을 수 있는데요. 문제는 걸렸을 때, 그 시세를 국세청이 정한다는 겁니다. 국세청이 의뢰한 감정가는 신고가보다 훨씬 높게 나옵니다. 국세청이 2020년부터 2024년까지 꼬마빌딩 896건을 감정평가한 결과 신고가액보다 평균 75% 높은 값으로 매겨졌거든요.
K씨 빌딩의 공시가는 27억이었습니다. 이 평균으로 비교하면 이렇습니다. (상속세율 50% 가정)
A. 공시가로 신고했다 걸린 경우 국세청이 매긴 시가 27억 × 1.75 ≒ 47.25억 상속세 47.25억 × 50% = 약 23.6억 ─────────────────────────── 최종 부담 약 23.6억
B. 미리 감정평가로 신고한 경우 내가 신고한 시가 44억 상속세 44억 × 50% = 22억 ─────────────────────────── 최종 부담 22억
보시다시피 시세를 국세청이 매기면 내가 미리 정했을 때보다 더 높은 금액이 기준이 됩니다.
그래서 K씨는 미리 44억으로 신고해둔 덕에 국세청이 더 높이 매겨 수억을 더 무는 일은 없었습니다.
▌자주 묻는 질문 (FAQ)
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