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부동산 등기사항 전부증명서 발급 방법, 상속에 필요하다면 필독
구분상속세 등록일2026-06-30 조회수37 |
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부모님이 집이나 땅을 남기셨다면
명의를 물려받는 상속등기도, 상속세 신고도 피할 수 없습니다. 그리고 그 첫 단계에서 빠지지 않고 필요한 서류가 '등기사항 전부증명서' 흔히 말하는 등기부등본인데요. 그런데 막상 떼려고 보면 종류는 왜 이렇게 많은지 막막하실 겁니다. 다행히 이 서류는 주소만 알면 누구나 집에서 인터넷으로 바로 발급됩니다. 다만 상속에 쓸 때는, 선택사항에서 무엇을 고를지 알아야 제대로 선택할 수 있습니다. 이걸 놓치면 정작 필요한 내용이 빠진 채로 나오거든요.
▌상속에 쓸 등기부등본, 어떤 종류로 떼야 하나요?
그리고 '말소사항 포함' 전부증명서로 떼시면 됩니다. 먼저 열람과 발급이 다릅니다. 열람은 화면으로 확인하는 참고용이라 법적 효력이 없고 발급은 등기소 창구에서 받은 것과 똑같은 효력을 가집니다. 상속등기 신청이나 세무서 제출은 반드시 발급으로 떼야 합니다. 다음은 범위입니다. 전부증명서는 '말소사항 포함'과 '현재 유효사항'으로 나뉩니다. 현재 유효사항은 지금 살아 있는 권리만 보여주고 말소사항 포함은 과거에 잡혔다 풀린 근저당이나 소유권 이전 이력까지 모두 보여줍니다. 상속에서는 말소사항 포함을 권합니다. 과거에 잡혔던 근저당이나 가압류 이력이 상속 재산과 채무를 따질 때 단서가 되기 때문입니다. 단순히 현재 소유자만 보는 것과는 쓰임이 다릅니다.
▌부동산 등기사항 전부증명서 발급 방법은 어떻게 되나요?
처음이라 복잡해 보여도 실제로는 접속해서 부동산 찾고 발급 누르는 게 전부입니다.
아래 순서만 그대로 따라오시면 됩니다. ① 인터넷등기소 접속·로그인 포털에 '인터넷등기소(iros.go.kr)'를 검색해 들어갑니다.
비회원도 되지만, 결제·출력엔 로그인이 편합니다.
② '부동산 열람·발급' 클릭 로그인 후에 첫 화면에서 '부동산 열람·발급'을 누릅니다.
③ 주소 입력 → 검색 '간편검색'에 지번이나 도로명 주소를 넣고 검색한 뒤 목록에서 본인 부동산을 고릅니다.
아파트·빌라는 같은 주소에 여러 세대가 나오니 동·호수를 정확히 선택하셔야 합니다.
④ 용도·유형 선택 용도는 발급(출력), 등기기록유형은 말소사항포함을 고릅니다. 열람은 효력이 없어 제출하면 반려되고 말소사항포함이라야 과거 근저당·소유권 이전 이력까지 보입니다.
⑤ 통수 확인 → 결제 '결제대상 확인'에서 통수를 정하고 결제합니다. 상속등기·세무서·은행에 각각 내야 하니, 필요한 만큼 통수를 넉넉히 잡으셔야 합니다.
⑥ 출력 결제하면 허용된 실물 프린터로 바로 인쇄됩니다. 단, 위변조 방지 때문에 PDF로는 저장되지 않습니다.
PDF는 효력 없는 열람에서만 되고 제출용 발급은 프린터 출력만 됩니다. (부동산등기규칙 제30조)
▌등기부등본 발급받았는데, 상속할 때 어떤 부분을 체크해야 할까요?
상속은 재산만이 아니라 빚도 함께 물려받기 때문인데요.
빚이 재산보다 많을 때 상속받으면, 부모님 빚을 내 돈으로 갚아야 합니다. 이걸 피하려면 한정승인이나 상속포기를 해야 하고, 그 판단의 근거가 바로 을구에 적힌 빚입니다.
그래서 떼고 나면 두 곳을 보셔야 합니다.
갑구 — 소유 누구 명의인지, 공동소유는 아닌지, 가압류·압류가 걸려 있지 않은지 확인합니다.
을구 — 빚 근저당 같은 빚이 적힌 곳입니다.
잡혀 있는 채무가 물려받을 재산보다 크면, 상속을 안 날로부터 3개월 안에 한정승인이나 상속포기를 결정해야 합니다. (민법 제1019조)
이 기한을 놓치면, 빚까지 그대로 물려받은 것으로 처리됩니다. 부모님이 남긴 빚을 자녀가 대신 갚아야 하는 상황이 되는 것이죠.
반대로 정당하게 갚아야 할 빚이라면 그만큼은 상속세를 매기는 재산에서 빼줍니다.
을구에 적힌 채무가 클수록, 내야 할 상속세도 그만큼 줄어드는 셈입니다.
▌자주 묻는 질문 (FAQ)
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