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등기사항증명서 발급, 상속용은 어떻게 떼야 하나요?
구분상속세 등록일2026-08-27 조회수21 |
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상속이 시작되면
부모님 명의의 부동산부터 등기사항증명서로 확인해야 합니다. 집이 있다는 건 알아도 그 집에 빚이 얼마나 걸려 있는지는 모르는 경우가 많은데, 이 서류 한 장으로 소유와 빚을 동시에 확인할 수 있기 때문입니다. 다만 같은 서류라도 상속용은 '떼는 법'이 따로 있습니다. 설정을 잘못 잡으면 정작 필요한 이력이 빠진 채 출력되어, 기관에 다시 내야 하는 일이 생깁니다. 그래서 떼기 전에 무엇을 정하고, 뗀 뒤 어디를 봐야 하는지를 순서대로 짚어보겠습니다.
▌등기사항증명서 발급받기 전에 무엇을 정해야 하나요?
이 세 가지를 정하면 됩니다. 첫째는 부동산 종류입니다. 인터넷등기소는 토지·건물·집합건물로 나누는데, 단독주택이나 상가처럼 한 채를 통으로 소유하면 '건물', 아파트·빌라·오피스텔처럼 호수별로 나뉘면 '집합건물'입니다. 여기서 놓치기 쉬운 점이 있는데요. 단독주택 같은 일반건물은 건물과 토지의 등기부가 따로 있어, 상속에서는 두 개를 함께 떼야 온전합니다. 둘째는 발급 방식입니다. '열람'이 아니라 '발급(출력)'으로 받아야 합니다. 열람은 화면 확인용이라 법적 효력이 없고, 상속세 신고나 상속등기처럼 기관에 제출하려면 발급용이어야 합니다. 수수료는 열람 700원, 발급 1,000원입니다. 셋째는 증명서 범위입니다. '전부증명서'를 '말소사항 포함'으로 뗍니다. 지금 상태만이 아니라 지나온 이력까지 봐야 하기 때문입니다. 과거 잡혔다 풀린 근저당이나 소유권 변동까지 담겨야 이 부동산의 사연이 보입니다. 혹시 부모님 부동산 주소를 모른다면 순서를 앞당기면 됩니다. 정부24 안심상속 원스톱서비스로 피상속인 명의의 토지·건물을 먼저 조회한 뒤, 그 주소로 등기부를 떼면 됩니다.
▌인터넷등기소에서 어떻게 떼나요?
대법원 인터넷등기소에서 다섯 단계로 발급합니다.
① 인터넷등기소(iros.go.kr)에 들어가 첫 화면의 '부동산 열람·발급'을 누릅니다.
한두 건이면 비회원으로도 충분하지만, 부모님 부동산이 여러 필지로 흩어져 있다면 로그인해 두어야 건별로 결제하는 번거로움이 없습니다.
부동산구분은 굳이 처음부터 고르려 애쓸 필요 없이 '전체'로 두는 편이 낫습니다.
상속인은 그 집이 '건물'인지 '집합건물'인지 헷갈리기 마련인데, 전체로 검색하면 해당 물건이 목록에 그대로 떠 고르기 쉽습니다.
이때 눈여겨볼 칸은 소유자란입니다. 동명이인이나 유사 주소가 섞일 수 있으니, 돌아가신 분 성함이 맞는지 먼저 맞춰 보고 선택하세요.
화면은 기본값이 '열람'으로 잡혀 있는데, 이걸 반드시 '발급(출력)'으로 바꿔야 합니다.
그 아래 등기기록유형은 '전부 / 말소사항포함'으로 두고, 공동담보·매매목록 같은 추가사항은 상속 확인 단계에서는 체크하지 않아도 됩니다.
⑤ 마지막으로 주민등록번호 공개여부를 묻습니다.
확인용이라면 '미공개'로 충분하지만 상속등기나 상속세 신고처럼 피상속인 동일성을 확인해야 하는 제출용이라면 공개로 요구받을 수 있으니 제출처에 미리 확인하는 편이 안전합니다.
결제 화면에서 통수가 1통 맞는지 확인하고 1,000원을 결제하면, 발급용 등기사항증명서가 출력됩니다.
▌발급받은 다음, 상속에서 무엇을 확인하나요?
갑구에서 소유·지분을, 을구에서 채무를 확인합니다.
등기부는 표제부·갑구·을구로 나뉘는데, 상속에서 볼 곳은 갑구와 을구입니다.
갑구에는 소유권 내용이 담깁니다. 소유자가 정말 돌아가신 분인지, 혼자 소유인지 아니면 공동소유인지 확인합니다.
그리고 갑구에서 하나 더 볼 것이 있습니다.
압류·가압류·가처분이나 경매개시결정이 적혀 있는지입니다.
빚은 을구에만 있다고 생각하기 쉽지만 세금 체납으로 인한 압류나 채권자의 가압류 이미 시작된 경매는 모두 갑구에 기재됩니다.
근저당보다 급한 신호이니 이 항목이 보이면 상속포기·한정승인 판단을 서둘러야 합니다.
피상속인의 지분만큼이 상속재산이 되므로, 여기서 상속의 범위가 정해집니다.
을구에는 근저당권·전세권 같은 소유권 외의 권리가 담깁니다.
근저당이 잡혀 있다면 그만큼 빚이 딸려 온다는 뜻이고, 이 채무는 상속세 계산 때 재산에서 빼주는 자료가 됩니다.
다만 을구 금액을 그대로 빚으로 보면 안 됩니다. 여기 적힌 것은 채권최고액이라 보통 실제 빌린 돈의 120% 안팎으로 잡혀 있어, 정확한 잔액은 해당 금융기관에서 따로 확인해야 합니다.
을구의 채무가 재산보다 크다면 상속포기나 한정승인을 검토해야 하는데, 이 판단에는 기한이 있습니다.
민법 제1019조는 상속이 시작된 것을 안 날부터 3개월 안에 단순승인·한정승인·포기를 정하도록 하고 있고 이 기간이 지나면 민법 제1026조에 따라 단순승인한 것으로 보아 빚까지 그대로 떠안게 됩니다.
그래서 등기부는 상속 초기에 떼어, 선택할 시간을 남겨두는 것이 중요합니다.
▌자주 묻는 질문 (FAQ)
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