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상속세 연부연납 방법, 상속받은 부동산에 대출이 남아 있어도 되나요?
구분상속세 등록일2026-07-31 조회수29 |
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같은 상가를 물려받고 같은 현금 부족에 놓였는데, 어떤 상속인은 세금을 5년에 나눠 냈고 어떤 상속인은 신청조차 못 하고 막혔습니다.
갈림길은 세액이 아니라 '담보'였습니다.
부동산을 상속받으면 재산은 있는데 정작 세금 낼 현금은 없는 경우가 많습니다. 상가 하나만 남아도 상속세는 억 단위로 나오니까요.
이럴 때 대부분 '연부연납으로 나눠 내면 되겠지' 생각합니다. 세액이 2천만 원만 넘으면 신청할 수 있다고 알려져 있기 때문인데요.
그런데 연부연납은 세금을 몇 년 뒤로 미뤄주는 대가로 담보를 요구합니다.
상속받은 부동산에 은행 대출이 껴 있으면 이 담보가 모자라 신청이 막히고, 그러면 억 단위 상속세를 한꺼번에 내야 해 상가가 압류·공매로 넘어갈 수도 있습니다.
다행히 담보만 요건에 맞게 채우면 이 벽은 넘을 수 있습니다.
상속세 연부연납 방법에서 중요한 건 신청이 아니라 담보에 있는 이유입니다.
상가에 은행 빚이 걸려 거절될 뻔했다가 담보를 다시 맞춰 통과한 K씨의 사례로 짚어보겠습니다
▌담보 없이 신청만 하면 어떻게 되나요?
담보가 없으면 허가가 나지 않습니다.
의뢰인 K씨는 아버지에게 상가 한 채를 상속받았고, 상속세는 3억 원이었습니다. 문제는 손에 쥔 현금이 거의 없다는 점이었죠.
그래서 연부연납을 떠올렸지만, 세무서는 납세담보를 요구했습니다.
상증세법 제71조에는 연부연납은 낼 세액에 상당하는 담보 제공이 허가 요건이라고 규정했기 때문입니다.
K씨는 '상가를 담보로 걸면 되겠지' 여겼지만, 바로 그 상가가 발목을 잡았습니다.
▌대출 낀 상가로 담보를 어떻게 맞췄나요?
부족한 만큼 다른 재산을 묶어 요건을 채웠습니다.
상가에는 이미 은행 대출(근저당)이 있었고, 담보 여력은 시가에서 그 빚을 뺀 만큼입니다.
〔 부동산 담보 여력 = 시가 − 선순위 채권 / 필요 담보 = 세액 × 120% 〕
상가 시가 8억 − 근저당 4억 8,000만 = 담보 여력 약 3억 2,000만 필요 담보 = 세액 3억 × 120% = 3억 6,000만
3억 2,000만으로는 4,000만이 모자랐습니다.
세무사는 상속재산에 있던 작은 토지를 함께 묶어 담보 가액을 3억 6,000만 원 이상으로 맞췄고, 담보 요건이 채워지자 연부연납이 허가됐습니다.
신고기한을 넘기면 신청 자체가 불가능하므로, 기한 전에 담보를 맞춘 것이 관건이었습니다.
▌허가만 받으면 끝일까요?
아니요, 끝까지 갚아야 유지됩니다. 기간은 5년으로 잡았습니다.
〔 세액 3억 ÷ 6회(기간+1) = 회당 원금 5,000만 / 남은 세액에 가산금 이자율 2026년 기준 연 3.5%(국세청 고시) 〕
각 회분이 1,000만 원을 넘어야 하는 조건도 회당 5,000만이라 충족됐습니다.
다만 이 이자율은 신청 시 고정이 아니라 각 회분 납부 시점의 고시 이자율이 적용돼, 바뀌면 총 부담액도 달라집니다.
한 회라도 놓치면 허가가 취소되고 남은 세금이 한꺼번에 청구될 수 있습니다.
그래서 세무사는 상가 임대료로 매년 일부를 충당하고, 시세가 오르면 상가를 팔아 정리하는 자금계획까지 함께 설계했습니다.
▌자주 묻는 질문 (FAQ)
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