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상속 부동산 취득세 신고, 감정평가와 공시가격 중 어떤 게 유리할까요?
구분상속세 등록일2026-07-31 조회수29 |
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부동산을 상속받으면 대부분 취득세부터 알아봅니다. 당장 내야 하는 세금이니까요.
그런데 상속받은 집에는 취득세만 걸려 있는 것이 아닙니다.
지금 내는 상속세, 그리고 언젠가 그 집을 팔 때 내는 양도세까지 함께 얽혀 있는데요.
문제는 이 셋이 서로 연결돼 있다는 점입니다.
취득세만 생각해 신고 금액을 정하면, 그 금액이 나중에 양도세를 키우는 식이죠.
많은 분들이 '감정평가를 받아 금액을 높이면 세금이 다 오른다'고 여겨 공시가격으로 신고합니다.
하지만 상속 취득세는 감정평가와 무관하게 공시가격으로 매겨져, 받든 안 받든 그대로입니다.
정작 갈리는 건 나중에 낼 양도세입니다.
상속 때 어떤 금액으로 신고해 두었느냐가, 팔 때 낼 양도세를 좌우하기 때문인데요.
그래서 취득세 하나만 보고 정하면 아낀 줄 알았던 세금이 양도세에서 더 나옵니다.
실제 K씨의 사례로 짚어보겠습니다.
▌상속 취득세, 감정평가를 받으면 어떻게 되나요?
상속 취득세는 공시가격을 기준으로 매기기 때문에 감정평가로 시가를 높여도 취득세는 그대로입니다.
「지방세법」 제10조의2 제2항 제1호에 의하면 2023년 취득세 개정으로 무상취득의 과세표준은 원칙적으로 '시가인정액'이 됐지만, 상속만은 예외로 여전히 공시가격(시가표준액)을 씁니다
K씨도 부친의 단독주택을 상속받으며 이 점을 걱정했는데요.
단독주택은 아파트와 달리 시세가 또렷하지 않아 감정평가를 받지 않으면 공시가격으로 세금이 매겨지는데 이 값이 시세보다 한참 낮았기 때문입니다.
▌그런데 왜 감정평가가 이득이었나요?
취득세와 상속세는 그대로인데, 미래 양도세만 크게 줄기 때문입니다.
세 세금이 각각 무엇을 기준으로 매겨지는지를 보면 풀립니다.
취득세는 상속의 경우공시가격 6억이 기준이라 감정평가와 무관합니다.
상속세는 K씨의 재산이 공제 범위 안이라 6억이든 9억이든 어차피 0입니다. 반전은 양도세에서 나옵니다.
양도세는 '판 값에서 산 값을 뺀 차익'에 매기는데, 상속받은 집의 '산 값'은 상속 당시 신고한 평가액으로 봅니다.
공시가격 6억으로 신고하면 산 값이 6억으로, 감정가 9억으로 신고하면 산 값이 9억으로 굳는 것이죠.
차익이 3억 줄면서 미래 양도세만 크게 줄었습니다. 그래서 K씨는 감정평가를 받아 9억으로 신고하는 쪽을 택했습니다.
▌그래서 상속 취득세는 얼마로, 언제까지 신고했나요?
상속 후 6개월 안에 등기와 함께 취득세를 냈습니다. 감정평가가 취득세를 바꾸지 못하는 만큼 실제 신고는 아래 세 가지 축으로 정리됩니다. ① 신고 금액 → 감정가가 아닌 공시가격 신고서 과세표준 칸에는 공시가격이 들어갑니다. 상속세는 감정가 9억으로 높여 냈더라도 취득세 칸만큼은 공시가격 6억을 그대로 적는다는 뜻입니다. ② 신고 시점 → 등기보다 앞서는 6개월 「지방세법」 제20조 제1항은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월이라고 규정하고 있습니다. 소유권 이전 등기에는 취득세 영수증이 붙어야 하니, 이 6개월 안에 취득세부터 마치고 등기로 넘어가는 것이죠. ③ 감정평가 결정 → 취득세가 아닌 '매도 계획'을 보고 감정평가는 취득세와 무관하므로, 받을지는 취득세가 아니라 뒤에 올 세금을 기준으로 정합니다. 상속세가 공제 범위에 들고 언젠가 그 집을 팔 생각이라면, 미래 양도세를 낮추는 카드로 감정평가가 제값을 합니다.
▌자주 묻는 질문 (FAQ)
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