▌언제 무엇이 바뀌나요?​​​​​​​

양도소득세와 종합부동산세 개정안은 총 6가지이고

2026년 10월부터 2028년까지 총 세 번에 나뉘어 시행되는데,

이 여섯 가지를 하나씩 살펴보겠습니다. 

▌2026년 10월, 조정대상지역끼리 갈아탈 때 기간이 줄어듭니다​​​​

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▌그럼 올해 조정대상지역 갈아타기를 한 사람 모두가 2년일까요?​​​

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▌2027년, 오래 거주한 1주택자는 공제가 늘고, 다주택자는 중과가 낮아집니다​​

​10년 이상 거주한 30억 원 이하 1세대 1주택은 양

도소득 기본공제가 250만 원에서 2,500만 원으로 오르고

다주택자 중과세율은 2년간 낮아집니다.

2027년에는 방향이 다른 두 가지가 함께 시행됩니다. ​

오래 살던 집 한 채를 30억 원 이하로 파시는 분은 양도세가 줄고

다주택자는 두 해 동안 중과세율이 낮아집니다.

① 기본공제가 열 배가 됩니다

양도소득세는 양도차익에서 장기보유특별공제를 빼고

거기서 다시 기본공제를 뺀 금액에 세율을 매깁니다. 

이 기본공제가 지금은 부동산, 주식, 파생상품, 신탁수익권 

네 가지 소득 종류별로 각각 연간 250만 원이고요.

개정안은 여기에 예외를 하나 둡니다. 

10년 이상 거주한 양도가액 30억 원 이하의 1세대 1주택을 파실 때는 

연간 2,500만 원을 빼줍니다. 

개정 이유가 장기 거주한 1세대 1주택자의 부담 완화라, 

10년 이상 거주와 양도가액 30억 원 이하

1세대 1주택 세 조건을 모두 채우셔야 적용됩니다. 

다만 세 조건을 채우셨더라도 특수관계인에게 파시거나 

비거주자이신 경우는 적용 대상에서 빠집니다.

② 다주택 중과세율이 2년간 낮아집니다

다주택자가 조정대상지역에 있는 집을 파시면 기본세율에 중과세율을 더합니다.

기본세율 6~45%에 2주택이면 20%, 3주택 이상이면 30%를 얹는 것이죠.

개정안은 이 중과세율을 2027년과 2028년 두 해만 낮춰줍니다. 

다주택자의 종합부동산세 부담이 2027년부터 정상화되는 만큼 

그에 맞춰 매도 기회를 주겠다는 것이 정부가 든 이유입니다.

2029년이 되면 원래대로 돌아갑니다. 

차이는 정부 예시로 보시죠.

2주택자가 조정대상지역 주택을 팔아 양도차익 5억 원이 났다면 지금은 약 2.7억 원인데

2027년에 파시면 약 2.0억 원, 2028년이면 약 2.2억 원입니다.

다만 2년 이상 보유하신 경우에만 적용됩니다. 

그리고 지금도 중과 대상 주택은 장기보유특별공제를 받지 못하는데

완화된 세율을 적용받는 기간에도 마찬가지입니다.

2026년에 이미 중과세율로 파셨다면 어떻게 될까요. 

2027년 1월 1일 이후에 예정신고나 확정신고를 하시면 완화된 세율을 적용받으십니다. 

2주택 5%, 3주택 이상 10%이고, 여기서도 2년 이상 보유 조건이 붙습니다.

다만 26년 양도분에 대해 기한 후 신고를 진행하는 경우

무신고 가산세 20%와 납부지연가산세가 발생하므로 

실질적인 완화 혜택은 2026년 11월 양도분부터 받을 수 있다고 볼 수 있습니다.

▌ 2028년, 장기보유특별공제가 둘로 나뉩니다​​

장기보유특별공제가 둘로 나뉘고

주택은 2028년 중간 단계를 거쳐 2029년부터 거주기간만으로 계산합니다.

장기보유특별공제는 토지와 건물, 조합원입주권을 팔아 

남은 차익에서 일정 비율을 빼주는 제도입니다. 

다만 1세대 1주택자는 차익 전부가 아니라

양도가액 중 12억 원까지는 비과세이기 때문에

12억 원을 넘는 비중만큼만 공제 대상입니다. 

32억 원에 파셨다면 62.5%에 해당하는 차익이죠.

개정안은 이 제도를 둘로 나눕니다. ​

주택은 거주기간으로 계산하는 장기거주 소득공제

토지와 주택 외 건물은 지금처럼 보유기간으로 계산하는 장기보유 소득공제가 됩니다.

① 1세대 1주택자

지금은 거주와 보유가 각각 연 4%씩입니다. 

1년마다 4%씩 쌓여 10년이면 40%에서 멈추고

둘을 합쳐 최대 80%까지 받으십니다. 

3년 이상 보유, 2년 이상 거주가 조건이고요.

 
​거주 공제율이 오르는 대신 보유 공제율은 내려갑니다. 

그래서 2028년 기준으로 15년 보유하셨어도 

거주하신 기간이 5년이면 20%에 30%를 더해 50%고요.

② 다주택자

다주택자는 지금 거주 공제가 아예 없습니다. 

보유 기준으로만 연 2%씩, 최대 30%고요.

여기에도 거주 공제가 들어옵니다. 

2028년에는 거주 공제율과 보유 공제율 중 높은 공제율을

2029년부터는 거주 공제율만 적용하는데요. 

3년 이상 보유, 그리고 거주 공제는 2년 이상 거주가 조건입니다.

이 표는 비조정대상지역 주택을 파시는 경우입니다. 

다주택자가 조정대상지역 주택을 파실 때는 지금도 장기보유특별공제를 받지 못하는데

앞으로 거주공제도 마찬가지로 받지 못합니다.

③ 주택에는 공제한도가 새로 생깁니다

여기까지가 공제율이었다면 이번에는 금액입니다. 

지금은 한도가 없어서 공제율만 곱하면 그게 그대로 공제액이 됩니다. 

개정안은 주택에만 한도를 만드는데요. 

한 사람이 한 해에 받는 한도와 파는 물건 하나당 한도가 각각 적용되고

둘 다 2028년 20억 원, 2029년부터 10억 원입니다. 

토지와 주택 외 건물에는 한도가 없고요.

④ 비사업용 토지는 공제에서 빠집니다

여기까지가 주택이고, 토지에서도 하나 바뀝니다. 

지금도 미등기 양도자산과 조정대상지역 중과 주택은 이 공제를 받지 못하는데

여기에 비사업용 토지가 들어갑니다. 

세율도 기본세율에 10%를 더하던 것에서 20%로 오르고요. 

토지의 효율적 활용을 유도하겠다는 것이 정부가 든 이유입니다.

▌종합부동산세는 어떻게 바뀌나요?​​

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누가 내는지, 얼마를 빼주는지, 

과세표준과 세율과 세액공제까지 종부세 계산의 다섯 단계가 2027년에 함께 바뀝니다.

종합부동산세는 갖고 계신 주택 공시가격을 모두 합친 금액에서 기본공제를 빼고

여기에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구한 뒤

거기에 세율을 매겨 해마다 내는 세금입니다. 

이 계산에 들어가는 항목이 2027년 1월 1일에 한꺼번에 바뀝니다. 

이 가운데 다섯 가지를 계산 순서대로 보겠습니다.

① 누가 내느냐

계산에 들어가기 전에 대상인지부터 봅니다. 

지금은 주택분 재산세를 내시면 종부세 대상인데

개정안은 여기에 공시가격 기준을 추가합니다. 

1세대 1주택자는 합계 14억 원 초과, 그 밖은 9억 원 초과고요.​

자료는 시가로 각각 약 20억 원, 약 13억 원 정도라고 적고 있습니다.

② 얼마를 빼주느냐

대상이 되셨다면 공시가격 합계에서 기본공제를 뺍니다. 

지금은 1세대 1주택자 12억 원, 그 밖은 9억 원인데요. 

개정안은 1세대 1주택자를 거주 여부로 나눠서

그 집에 살고 계시면 14억 원, 살지 않으시면 9억 원입니다.

그 밖의 경우는 계산식이 생깁니다. 

기본 4억 원에, 5억 원 곱하기 사시는 집의 비중을 더하는데요. 

그래서 정부가 예를 든 것은 공시가격 10억 원짜리 집 두 채를 갖고 한 채에 사시는 경우 

4억 원에 2.5억 원을 더해 6.5억 원, 세 채면 약 5.7억 원입니다. 

어느 집에도 살지 않으시면 4억 원이고요.​

③ 과세표준을 얼마나 잡느냐

기본공제를 빼고 남은 금액에 공정시장가액비율을 곱하면 과세표준이 나옵니다. 

이 비율이 지금은 주택 수와 상관없이 60%인데요. 

3주택 이상 갖고 계시거나 조정대상지역 주택을 갖고 계신 분은 

2027년 70%, 2028년부터 80%가 됩니다. 

1세대 1주택자는 3주택 이상·조정대상지역 보유자에서 제외되어 70%고

그 밖의 경우도 70%입니다.

④ 세율

과세표준이 나왔으면 세율을 곱할 차례입니다. 

2027년에는 6억 원 초과 12억 원 이하 구간이 1.0%에서 1.3%로 오릅니다. 

이 구간은 원래 주택 수를 나누지 않는 단일 세율이라, 2주택이든 3주택이든 함께 오르고요. 

12억 원을 넘는 구간은 2주택 이하만 오르고, 3주택 이상은 2027년에 그대로입니다.

그러다 2028년이 되면 주택 수에 따라 세율을 나누던 방식 자체가 없어집니다. 

12억 원을 넘는 구간은 지금의 3주택 이상 세율로 하나가 되어

2주택 이하도 2.0%, 3.0%, 4.0%, 5.0%를 적용받게 됩니다. 

6억 원 초과 12억 원 이하 구간은 2027년에 오른 1.3%가 그대로 유지되고요.

⑤ 세액공제

마지막으로 세액에서 빼주는 부분입니다. 

1세대 1주택자는 나이와 보유기간에 따라 세액을 공제받으시는데요. 

연령별 공제는 지금과 같고, 보유기간으로 계산하던 공제가 거주기간으로 바뀝니다. 

2027년에는 보유공제와 거주공제 중 높은 공제율을

2028년부터는 거주공제만 적용하고요.

여기에 금액 한도도 새로 생깁니다. 

2027년 800만 원, 2028년부터 600만 원이고요. 

나이와 기간을 합쳐 최대 80%라는 공제율 한도는 지금과 같습니다.

▌그래서 언제 파는 것이 유리한가요?​​

조정대상지역 주택을 2년 이상 갖고 계신 다주택자시라면 

2026년 11월부터 2027년 사이가 가장 유리합니다.

2027년에 파시는 분께 중과세율이 가장 낮게 붙습니다. 

2026년 중 중과세율로 파신 분도 2027년 1월 1일 이후에 신고하시면 

완화된 세율을 적용받으실 수 있고요. 

2028년부터는 다시 올라갑니다.

다만 이건 조정대상지역 주택을 파시는 다주택자 이야기입니다. 

1세대 1주택이시라면 그 집에 몇 년 사셨느냐에 따라 공제율이 달라지는데요.

정부 자료의 예시를 보시죠.

12억 원에 사서 32억 원에 판 주택을 10년 보유했는데

거주하신 기간은 2년인 경우입니다. 

2027년에는 거주 8%에 보유 40%를 더해 48%를 공제받지만

2029년에는 거주기간만 반영하니 16%뿐입니다. 

세액으로는 2.36억 원, 3.20억 원, 4.05억 원으로 올라갑니다. 

보유기간에 비해 거주기간이 짧은 집은 양도를 늦출수록 세 부담이 커지는 셈입니다.

반대로 10년 이상 보유하면서 그 기간만큼 거주하신 경우는 

공제율이 80%로 유지됩니다. 

다만 이때도 앞서 본 공제한도가 적용되어

25억 원에 사서 75억 원에 판 주택이라면 

공제액이 33.6억 원에서 2028년 20억 원, 2029년 10억 원으로 줄어듭니다. 

 

▌​자주 묻는 질문 (FAQ)

Q3. 조합원입주권은 장기거주와 장기보유 중 어느 쪽인가요?​​

A. 관리처분계획인가를 받기 전에 무엇이었느냐에 따라 달라집니다.   주택이었으면 장기거주 소득공제, 주택 외 건물이나 토지였으면 장기보유 소득공제를 적용합니다.

 

Q4. 공제한도는 공동명의여도 각각 적용되나요?​

A. 인별 한도는 각각, 물건별 한도는 나눠 적용합니다.   한 사람이 한 해에 받는 한도는 사람마다 각각 적용됩니다.    다만 파는 물건 하나당 한도는 여럿이 함께 갖고 계시거나 한 채를 여러 해에 나눠 파시는 경우 지분 비율이나 나눠 판 비율만큼 나눠 적용하고요.

 

Q5. 상속받은 집이 있으면 종합부동산세에서 1세대 1주택자로 인정받지 못하나요?​​

A. 상속주택이 특례주택에 해당하면 1세대 1주택자로 인정합니다.   상속주택과 지방 저가주택, 일시적 2주택의 신규주택 등은 특례주택이라, 함께 갖고 계셔도 1세대 1주택자로 판정합니다. 거주 여부는 특례주택이 아니라 원래 갖고 계신 1주택으로 따지고요.    그 집에 사시면 기본공제 14억 원, 살지 않으시면 9억 원입니다. 상속주택이 특례주택이 아니라면 앞서 본 계산식을 적용하고요.