부모님 명의 집을 물려받게 되면, 가장 먼저 부딪히는 게 취득세입니다.
상속세는 6개월 안에 따져 보면 되는데, 등기를 하려면 그 전에 취득세부터 처리해야 합니다.
여기서 세율이 2.8%와 0.8% 두 가지로 갈리는데요.
이것을 적용하면 시가 5억 원짜리 집이라고 쳤을 때 천만 원이 넘는 차이가 납니다.
그런데 둘 중 어느 쪽이 적용되는지는 사람마다 다릅니다. 본인이 어디 해당하는지 모르면 더 높은 세금을 내기 쉽죠.
그래서 지금부터 두 세율이 어떤 상황에서 적용되는지 하나씩 알아보도록 하겠습니다.
ː 상속주택 취득세율은 이 세 가지가 핵심입니다. ① 기본세율과 특례세율 ② 보유한 주택 여부 ③ 신고 전 서류 준비 |
▌상속주택 취득세율은 어떻게 갈리나요?
상속받을 때 매겨지는 기본 세율은 2.8%입니다.
여기에 지방교육세 0.16%(취득세의 10%)가 자동으로 따라오고,
전용면적 85제곱미터(약 34평)를 넘는 집에는 농어촌특별세 0.2%가 추가로 붙습니다.
그래서 합쳐서 2.96%, 큰 집이라면 3.16%를 내게 됩니다.
그런데 0.8%로 뚝 떨어지는 경우가 있습니다.
가족 모두가 집이 없었다가, 이번에 처음 한 채를 갖게 되는 상황이죠.
상속주택 취득세 비교 |
구분 |
취득세 |
지방교육세 |
농어촌특별세 |
합계 |
일반 세율 (85㎡ 이하) |
2.8% |
0.16% |
— |
2.96% |
일반 세율 (85㎡ 초과) |
2.8% |
0.16% |
0.2% |
3.16% |
특례 세율 (무주택 1가구) |
0.8% |
0.16% |
— |
0.96% |
법에서는 '1가구 1주택 특례'라고 부릅니다.
이때는 농어촌특별세도 같이 빠집니다.
0.8%에 지방교육세 0.16%만 더해서 합계 0.96%, 1%도 안 되는 셈이죠.
차이가 얼마나 크냐면, 시가 5억짜리 집 기준 일반은 1,500만 원 안팎, 특례면 500만 원이 안 됩니다.
▌특례 1가구는 어떻게 판단하나요?
특례를 받으려면 가장 중요한 조건이 하나 있습니다.
상속이 시작된 그 시점에, 가족 전체가 집이 없어야 한다는 점이죠.
여기서 가족의 범위가 좀 독특합니다.
같은 주민등록표에 올라 있는 세대원 전원에 더해, 세대를 분리해 따로 사는 배우자나 30세 미만 미혼 자녀까지 모두 포함되거든요.
이 중 누구라도 집을 가지고 있으면 0.8%는 적용되지 않습니다.
여기서 문제되는 지점이 두 가지 있습니다.
첫째, 공동명의도 한 채로 잡힙니다.
배우자와 50:50으로 공동명의를 해둔 곳이 어딘가에 있다면, 이미 무주택이 아니라는 뜻이죠.
둘째, 부속토지만 들고 있어도 보유자로 봅니다.
단독 건물 마당 같은 곳에 본인 지분이 일부 들어가 있는 경우죠. 그 지분 하나로 깨집니다.
그러니 "우리 명의 아파트가 없으니까 무주택이지"라고 넘기면 안 됩니다.
가족 누구라도 부동산 지분이 있는지부터 짚어봐야 0.8% 적용 여부가 갈립니다.
▌신고하려면 무엇을 준비해야 하나요?
무주택 확인이 끝났다면, 신고 전에 서류를 먼저 갖춰야 합니다.
0.8% 특례는 신고하는 그 시점에 조건이 맞아야 적용됩니다.
챙겨야 할 서류는 네 가지입니다.
가족관계증명서는 상속인이 누구인지 확인하는 서류이고,
주민등록등본은 가구 내 무주택 여부를 판단하는 기준이 됩니다.
사망진단서는 상속이 언제 시작됐는지, 즉 신고 기한의 기산점을 잡는 데 필요하고,
시가표준액 자료는 취득세 계산의 과세표준이 됩니다.
이것들을 한 번에 묶어 시·군·구청에 제출하면 됩니다.
기한은 상속이 시작된 달 말일부터 6개월입니다.
이 기한을 넘기면 무신고가산세와 납부지연가산세가 함께 붙습니다.
서류 준비가 덜 됐더라도 기한만큼은 지키는 게 먼저입니다.
일단 제출해 두고 보완하는 편이 낫습니다.
취득세는 신고하고 나면 되돌리기 어렵습니다. 배우자나 자녀 명의로 된 곳이 한 채라도 있는지, 공동명의나 토지 지분은 없는지, 확인하지 않고 넘기면 그대로 2.8%로 처리됩니다.
신고가 끝난 뒤에는 사실상 정정이 어렵습니다. 그래서 지금 딱 이 한 번만 짚어두시면 됩니다. |
▌자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 상속주택 취득세율은 얼마인가요? |
A. 기본은 2.8%, 무주택 1가구가 처음 한 채를 갖게 되는 경우 0.8%가 적용됩니다. 지방교육세를 더한 실제 부담률은 2.96%(85㎡ 초과는 농어촌특별세 포함 3.16%), 특례 적용 시 0.96%입니다.
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Q. 여러 채를 보유한 사람이 집을 물려받으면 중과세율이 붙나요? |
A. 붙지 않습니다.
매매와 달리 상속으로 받을 때는 보유 수와 관계없이 중과가 적용되지 않습니다. 다만 조건을 충족하지 못하면 0.8% 특례는 받을 수 없고 2.8%가 그대로 매겨집니다. |
Q. 같은 등본에 집을 가진 가족이 있으면 특례를 못 받나요? |
A. 받기 어렵습니다.
1가구는 주민등록표에 함께 올라 있는 가족 전체를 묶어 판단합니다. 한 명이라도 집을 가지고 있으면 가구 전체가 조건에서 제외됩니다. |
Q. 공동으로 물려받을 때 0.8%로 신고하려면 어떻게 해야 하나요? |
A. 무주택 가구인 쪽이 가장 큰 지분을 가져가도록 협의분할서를 정리하면 됩니다.
지분이 가장 큰 사람을 기준으로 세율이 결정되는 구조라, 무주택자가 최대 지분을 가지면 나머지 공동 상속인에게도 같은 0.8%가 적용됩니다. |
Q. 취득세 신고는 언제까지 해야 하나요? |
A. 사망일이 속한 달 말일부터 6개월 이내입니다.
기한을 넘기면 무신고가산세와 납부지연가산세가 함께 붙습니다. 협의가 길어진다면 일단 법정상속분으로 먼저 제출해 두는 편이 안전합니다. |
