부모님 명의로 된 토지가 있는데, 막상 상속을 앞두니 세금이 얼마나 나올지 감이 잘 안 잡히죠.검색을 해봐도 어렵게 쓰여 있고, 주변에 물어볼 데도 마땅치 않아 답답한 경우가 많습니다.
이럴 때 먼저 알아두면 좋은 게 있습니다.
토지 상속세는 일반 상속세와 같은 세율을 씁니다.
다만 그 땅을 얼마짜리로 보느냐에 따라 실제 세금은 꽤 달라지죠.
결국 평가 방식의 차이가 세금을 가르는 핵심인 셈입니다.
ː 토지 상속세, 세 가지로 나눠 보면 쉽습니다. ① 세금이 몇 퍼센트 붙는지 ② 땅값을 어떻게 계산하는지 ③ 신고 전에 뭘 챙겨야 하는지 |
▌토지 상속세 세율이 어떻게 되나요?
결론부터 말씀드리면, 토지라고 해서 따로 정해진 세금은 없습니다.부동산이든 예금이든 주식이든, 상속받는 재산은 모두 같은 세금이 적용되거든요.
지금 우리나라 상속세는 다섯 단계로 나뉩니다.
가장 낮게는 10퍼센트, 가장 높게는 50퍼센트죠.
상속세 비율표 |
과세표준 |
세율 |
1억 원 이하 |
10% |
1억 원 초과 ~ 5억 원 이하 |
20% |
5억 원 초과 ~ 10억 원 이하 |
30% |
10억 원 초과 ~ 30억 원 이하 | 40% |
30억 원 초과 |
50% |
여기서 한 가지 알아두실 게 있습니다.
이 세금이 물려받은 재산 전체에 붙는 건 아니라는 점입니다.
빚이나 각종 공제를 빼고 남은 금액, 이걸 과세표준이라고 하는데요.
세금은 바로 이 과세표준에 매겨집니다.
그러니 세율 자체보다 과세표준이 얼마로 잡히느냐가 더 중요한 셈이죠.
예를 들어 같은 땅이라도 평가액이 20억으로 잡히느냐, 30억으로 잡히느냐에 따라 적용되는 세금 구간 자체가 달라집니다.
그래서 내야 할 세금도 수억 원씩 차이가 나는 것입니다.
▌어떻게 신고해야 세금이 줄어드나요?
땅값을 매길 때 기본이 되는 건 시가입니다. 즉, 시장에서 실제로 거래되는 가격이 기준이 된다는 뜻이죠.
시가에는 돌아가신 분이 사망하기 6개월 전부터
사망 후 6개월 사이에 확인되는 매매가, 감정가, 수용가 같은 것들이 들어갑니다.
이 기간 안에 그 땅이 실제로 팔린 적이 있거나 감정평가를 받은 적이 있다면,
그 금액이 그대로 기준이 되는 거죠.
문제는 땅 아파트처럼 자주 거래되는 자산이 아니라는 점입니다.
사고 팔리는 일이 드물다 보니 시가가 잡히지 않는 경우가 많죠. 이럴 때만 예외적으로 개별공시지가를 적용합니다.
시가를 못 잡을 때 대신 쓰는 보조 기준인 셈입니다.
공시지가는 보통 실제 거래가의 60~70퍼센트 수준입니다.
그러니 이 기준으로 신고하면 당장은 세금이 적게 나오는 것처럼 보이죠.
하지만 여기에는 함정이 있습니다.
국세청은 2020년부터 비주거용 부동산을 대상으로 자체 감정평가를 진행하고 있습니다.
신고한 금액과 실제 시세 차이가 크다고 판단되면, 국세청이 직접 감정을 의뢰해 다시 평가하는 거죠.
이 경우 공시지가로 신고했더라도 몇 달 뒤 시세가 다시 매겨지고, 그러면 부족한 세금에 가산세까지 얹어 내야 하는 상황이 생깁니다.
결국 공시지가로 신고하는 건 단순히 세금을 줄이는 선택이 아니라, 나중에 평가가 뒤집힐 위험까지 함께 안는 선택입니다.
그래서 신고 전에 어떤 땅이 이런 위험에 더 노출되는지 미리 가려보는 일이 중요합니다.
▌그럼 세금을 줄이려면 어떻게 해야 하나요?
가장 먼저 가려야 할 것은 우리 땅이 시가가 잡히는 땅인지, 아닌 지입니다.
이 한 가지만 정해지면 신고를 어떻게 해야 할지 방향이 잡히죠.
확인하는 방법은 어렵지 않습니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 들어가 부모님 땅이 있는 동네를 검색해 보시면 됩니다.
최근 1~2년 사이 그 지역에서 거래된 토지 내역이 뜨는데,
여기서 우리 땅과 면적, 지목(농지·임야·대지 등)이 비슷한 거래가 몇 건이나 잡히는지 보면 됩니다.
비슷한 거래가 꾸준히 나온다면 시가가 형성되는 땅입니다.
이런 땅을 공시지가로만 신고하면, 국세청이 그 거래 사례를 근거로 평가를 다시 매길 가능성이 큽니다.
처음부터 감정평가를 받아 그 금액으로 신고하는 쪽이 안전하죠.
감정평가 비용이 부담스럽게 느껴질 수 있지만,
공시지가가 10억 원 이하라면 한 곳에만 의뢰해도 인정되니 부담을 줄일 수 있습니다.
게다가 이 수수료는 나중에 상속재산에서 공제받을 수 있어 실질 부담은 더 가벼워집니다.
반대로 비슷한 거래가 거의 없는 땅이라면 시가를 잡을 방법이 없는 땅입니다.
시골 농지나 외진 임야, 맹지가 여기에 해당하는 경우가 많죠.
이런 땅은 공시지가로 신고해도 뒤집힐 위험이 거의 없습니다.
굳이 비용을 들여 감정평가를 받지 않아도 됩니다.
우리 집 세금이 얼마인지 답이 나오지 않는 이유는 분명합니다. 토지 상속세를 결정하는 건 세율이 아니라, 그 땅을 얼마짜리로 보느냐이기 때문이죠.
그래서 지금 해야 할 일은 세 계산이 아니라 우리 땅이 어떤 땅인지 살피는 일입니다.
거래가 자주 일어나는 땅이라면 처음부터 감정평가를 받아 신고하는 쪽이 안전합니다.
반대로 거래가 거의 없는 땅이라면 공시지가 신고로 가도 무리가 없죠. 땅이 이 두 갈래 중 어디에 해당하는지 먼저 정해보시면 됩니다. |
▌자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 토지 상속세 세율은 다른 부분이 있나요? |
A. 다르지 않습니다.
상속재산의 종류와 무관하게 동일한 5단계 누진세율이 적용되고, 땅에만 따로 정해진 세율은 존재하지 않습니다. |
Q. 공시지가가 5억인 땅을 상속받으면 세금이 얼마나 나오나요? |
A. 공시지가만으로는 단정할 수 없습니다. 같은 5억 대 공시지가라도 시가가 형성되는 지역이라면 평가액이 그 이상으로 잡힐 수 있고, 다른 상속재산·채무·공제 항목에 따라 과세표준이 달라지기 때문입니다. |
Q. 시가와 공시지가, 무엇이 우선 적용되나요? |
A. 시가가 원칙입니다. 평가 기간 안에 매매가액이나 감정가액이 있다면 그 금액이 적용되고, 시가 산정이 어려운 경우에 한 해 개별공시지가를 적용하는 보충적 평가 방법이 사용됩니다. |
Q. 감정평가를 받으면 세금이 줄어드는 건가요? |
A. 일률적으로 줄어든다고 말씀드릴 수는 없습니다. 감정가액이 공시지가보다 높게 나오는 것이 일반적이지만, 사후 추가 과세나 가산세 위험을 줄이는 효과가 있어 장기적 부담을 안정적으로 만드는 선택지에 가깝습니다. |
