부모님이 돌아가시면서 집 한 채를 형제들과 함께 물려받는 경우, 생각보다 흔합니다.
사이좋게 나눠 갖는 거니까 별문제 없겠지 싶지만, 내 명의로 된 집이 이미 있던 경우라면 얘기가 달라집니다.
갑자기 집이 두 채가 됐을 때,
다주택자로 잡히는 건지, 세금은 얼마나 더 나오는 건지, 내 집을 팔 때 세금 혜택은 그대로인지, 한꺼번에 걱정이 쏟아지죠.
하지만 많은 분들이 모르는 부분은 상속으로 함께 받은 집은 일반 공동명의 부동산이랑 다르게 취급된다는 점입니다.
세법에서 따로 기준을 정해두고 있어서, 무조건 다주택자가 되는 건 아니거든요.
이 기준이 딱 세 가지입니다.
ː 공동상속주택 주택수는 세 가지로 결정됩니다. ① 상속 지분 크기 ② 거주 여부 ③ 상속인 연령 |
▌공동상속주택은 누구의 집으로 잡히나요?
결론부터 말씀드리면, 1세대 1주택 혜택을 따질 때, 공동상속주택 주택수는 지분이 가장 큰 사람 한 명의 집으로만 봅니다.
큰 지분을 가진 사람만 주택 수에 한 채가 더해지고, 나머지 형제는 제외되는 거죠.
예를 들어 형제 셋이 3:1:1로 지분을 나눠 받았다면, 지분이 가장 큰 첫째만 한 채가 추가됩니다.
나머지 둘은 함께 집을 보유하고 있어도, 자기 집 팔 때 세금 계산에서는 없는 취급이 되는 거죠.
왜 이렇게 보냐면, 한 채를 사정으로 인해 여럿이 나눠 갖게 된 건데,
그걸 사람 수만큼 곱해서 모두를 다주택자로 보는 건 불합리하니까요.
그래서 세법은 대표 한 명의 집으로 정리해버립니다.
그 대표를 정하는 1순위가 바로 지분 크기입니다.
▌지분이 같다면 어떤 기준으로 정해지나요?
지분이 같을 때는 추가 기준이 작동합니다.
먼저 그 집에 실제로 살고 있는 형제가 우선입니다.
거주자가 없거나 여러 명이면, 그다음은 나이순으로 넘어갑니다. 가장 나이가 많은 사람이 되는 거죠.
상속 순위, 어떻게 정해질까? |
상속 순위 | 기준 | 핵심 내용 |
1순위 | 지분 크기 | 가장 큰 지분을 가진 사람의 주택 |
2순위 | 당해 주택 거주 여부 | 지분이 같다면 그 집에 살고 있는 사람이 우선 |
3순위 | 나이순 | 위 기준으로 정해지지 않을 경우, 최연장자 |
실제로 어떻게 적용되는지 예를 들어보겠습니다.
형제 셋이 지분을 똑같이 나눴는데 그중 한 명이 부모님과 함께 살다 그대로 거주를 이어가고 있다면, 그 사람이 주된 상속인이 됩니다.
나머지 둘은 지분이 같아도 주택 수에서는 빠지는 거죠.
그런데 여기서 한 가지 짚고 넘어갈 부분은 지금까지 설명한 기준이 집을 팔 때 적용되는 양도소득세의 기준과 같다는 점입니다.
양도세는 주택을 반드시 누군가 한 명의 집으로 잡아야 하거든요. 그래서 대표를 정하는 순서가 필요한 겁니다.
하지만 종부세는 다릅니다.
상속받은 지 5년이 안 됐거나, 지분율이 40% 이하거나, 공시가격이 일정 금액 이하면 형제 누구의 주택수에도 안 들어갑니다.
팔 때랑 갖고 있을 때 세금 계산이 달라진다는 점은 기억해 두시면 좋습니다.
▌대표 상속인이 됐다면 어떻게 해야 하나요?
대표 상속인이 됐다고 해서 무조건 세금 혜택을 포기해야 하는 건 아닙니다. 선택지가 두 가지 있습니다.
첫 번째는 함께 받은 집을 먼저 처분하는 방법입니다.
내 집을 팔기 전에 함께 받은 집의 지분을 정리하면, 내 집은 다시 1주택으로 돌아옵니다.
지분을 형제에게 넘기거나 지분 전체를 매도하는 방식으로 정리할 수 있는데,
이때 함께 받은 집을 처분할 때도 양도세가 발생할 수 있다는 점은 미리 확인해두는 게 좋습니다.
두 번째는 내 집을 먼저 파는 방법입니다.
일시적 2주택 요건을 충족하면 세금 혜택을 그대로 받을 수 있는데,
함께 받은 날로부터 3년 안에 내 집을 팔아야 한다는 조건이 붙습니다.
3년이 지나버리면 이 요건 자체가 적용되지 않으니 시기를 놓치지 않는 게 중요합니다.
두 방법 모두 타이밍이 중요합니다.
지분 협의가 끝난 뒤 대응하면 이미 3년이 흘렀거나, 함께 받은 집의 지분 정리가 여의치 않은 상황이 생길 수 있기 때문입니다.
공동상속은 지분 협의 전이 중요합니다. 내가 대표가 되면 2주택자로 잡혀 내 집 팔 때 세금 혜택이 사라질 수 있습니다. 지분을 분배에 따라 대표가 될 수 있는만큼 지분 협의 전 내 상황을 충분히 따져보시고 결정하시길 바랍니다. |
▌자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 공동상속주택 주택수 모든 형제에게 포함되나요? |
A. 아닙니다. 지분이 가장 큰 사람 한 명의 집으로만 잡힙니다. 나머지는 함께 갖고 있어도 세금 계산에서는 없는 집 취급이 되기 때문에, 내 집을 팔 때 세금 혜택을 따지는 데 영향을 주지 않습니다. |
Q. 형제들과 지분을 똑같이 나눠 받으면 누가 주된 상속인이 되나요? |
A. 그 집에 실제로 살고 있는 사람이 우선입니다. 거주자가 없거나 여러 명이면 그다음은 나이순으로 넘어갑니다. 가장 나이가 많은 사람이 대표로 잡히고, 나머지는 세금 계산에서 빠지게 됩니다. |
Q. 소수지분만 갖고 있다면 내 집 세금 혜택은 그대로인가요? |
A. 혜택이 바로 사라지진 않습니다. 세금 계산에서 빠진다는 것과 혜택을 받는 건 별개의 얘기입니다. 보유 기간이나 거주 요건 같은 기본 조건은 따로 채워야 혜택을 받을 수 있고, 이 조건을 못 채우면 세금 혜택은 받을 수 없습니다. |
Q. 집 팔 때랑 갖고 있을 때 세금 계산이 다른가요? |
A. 네, 다릅니다. 팔 때 적용되는 양도세는 반드시 대표 한 명의 집으로 잡아야 합니다. 반면 갖고 있는 동안 내는 종부세는 기간·지분율·공시가격 조건이 맞으면 형제 누구의 집으로도 안 잡힙니다. 같은 집인데 세금 종류에 따라 계산 방식이 달라지는 거죠.
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Q. 함께 받은 집을 직접 팔 때도 같은 기준인가요? |
A. 아닙니다. 그 집을 직접 팔 때는 각자 자기 지분만큼 판 것으로 보고 세금을 따로 냅니다. 대표 판정 기준은 내 다른 집을 팔 때 세금 혜택을 받을 수 있는지 따질 때만 적용되는 얘기입니다. |
