대한민국의 부동산 상속세율은 최고 50%에 달합니다.
집은 가격대가 높다 보니, 부모님의 아파트를 물려받게 된 분들은
당장 억 단위의 세금 고지서를 받지 않을까 걱정부터 앞서실 텐데요.
"20억짜리 아파트면, 50%인 10억이 세금으로 나오나?"
특히 시세가 높은 아파트일수록 이렇게 계산하시는 분들이 많습니다.
그런데 상속세는 집 가격에 세율이 곱해지는 구조가 아닙니다.
부동산 가액에서 공제액을 빼고 남은 금액에만 세금이 붙는 구조이지요.
그래서 20억짜리 아파트라도 실제 세금은 4억 까지 내려가기도 하는 것입니다.
그렇다면 상속세는 정확히 어떻게 계산하는 걸까요?
오늘 글에서 차근차근 풀어드리겠습니다.
ː 부동산 상속세, 이 3가지로 결정됩니다. ① 세율 : 금액이 클수록 높아지는 누진세율(10~50%) ② 공제 : 일괄공제, 배우자공제 ③ 신고 가액 : 신고 방식에 따른 세금 차이 |
▌부동산 상속세, 어떻게 계산되나요?
상속세를 매길 때는 아파트 가격에서 일정 금액을 먼저 빼는데요.그렇게 빠지고 남은 금액에만 세율이 적용됩니다.
여기서 빠지는 항목은 크게 두 가지입니다.
모든 상속에 적용되는 일괄공제 5억 원, 그리고 배우자가 받는 경우 들어오는 배우자공제 최대 30억 원입니다.
예를 들어 아버지가 돌아가셔서 어머니가 상속받는 경우,
어머니가 받는 몫에 대해 배우자공제가 적용되는 거죠.
이렇게 공제를 뺐다면, 남은 금액에 부동산 상속세율이 곱해집니다.
세율은 5단계로 나뉘어 있고, 금액이 커질수록 올라갑니다.
그렇게 나온 금액에서 누진공제액이 한 번 더 빠지는데요.
이 금액이 바로 최종적으로 내야 할 상속세입니다.
누진세율표 |
과세 금액 |
세율 |
공제액 |
1억 원 이하 |
10% |
- |
1억 원 초과 ~ 5억 원 이하 |
20% |
1,000만 원 |
5억 원 초과 ~ 10억 원 이하 |
30% |
6,000만 원 |
10억 원 초과 ~ 30억 원 이하 |
40% |
1억 6,000만 원 |
30억 원 초과 |
50% |
4억 6,000만 원 |
그럼 20억 원짜리 아파트를 자녀가 상속받는 경우를 계산해 보겠습니다.
20억 − 일괄공제 5억 = 과세표준 15억 원
15억 × 40% − 누진공제 1억 6,000만 = 4억 4,000만 원
처음 떠올렸던 10억 원과는 차이가 큽니다.
그런데 여기서 한 가지 의문이 생깁니다.
아파트 가격이 낮을수록 돈을 덜 내는 구조라면, 아예 공시가격으로 낮춰 신고하면 더 줄어드는 것 아닐까요?
▌공시가로 신고하면 세금이 줄어드나요?
결론부터 말씀드리면, 공시가로 신고하는 것은 위험한 선택입니다.
세법은 부동산 가액을 정할 때 실제 거래되는 가격을 원칙으로 삼고 있습니다.
그래서 국세청은 신고된 집의 가액이 시세와 너무 동떨어져 있다 싶으면, 직접 감정평가를 의뢰해서 진짜 시세를 다시 매깁니다.
이렇게 사후에 시가로 재평가가 들어가면 처음에 덜 낸 본세가 추가로 부과됩니다.
거기에 "세금을 적게 신고했다"는 명목으로 과소신고가산세 10% 별도로 붙고요.
신고기한이 지난 시점부터 매일 쌓여온 납부지연가산세까지 함께 청구됩니다.
결국 공시가로 낮춰 적는 의미가 사라지는 셈이죠.
▌그럼 우리 아파트는 어떤 금액으로 신고해야 하나요?
법이 인정하는 시가 자료를 찾아서 그 금액으로 신고해야 합니다.
문제는 우리 아파트의 시가가 얼마인지 누가 정해주는 게 아니라는 점인데요.
매매가액, 감정평가액, 수용·경매·공매가액처럼 법이 인정하는 자료를 직접 찾아서 입증해야 합니다.
호가나 시세표를 그대로 적는 건 인정되지 않거든요.
그러면 시가 자료로 인정받을 수 있는 금액은 어떤 것들이 있을까요?
① 같은 단지의 거래 사례
아파트의 경우, 같은 단지 안에서 평가 기간 중에 거래된 집이 있다면 그 가격이 시가가 될 수 있습니다.
단, 주거전용면적과 공동주택가격이 모두 5% 이내로 비슷해야 하고,
국토교통부 실거래가 시스템에 등록된 매매가만 인정됩니다.
② 감정평가 의뢰
상가나 단독주택처럼 비슷한 거래를 찾기 어려운 경우는 감정평가가 1순위 자료입니다.
두 곳 이상의 감정기관에서 평균액을 내는 게 원칙이고, 기준 시가 10억 이하면 한 곳만 의뢰해도 됩니다.
수수료는 과세표준에서 500만 원까지 공제됩니다.
마지막으로 한 가지 꼭 기억해두실 점이 있습니다.
상속세 신고 및 납부 기한은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월입니다.
이 안에 시가 자료를 모으고, 필요하면 감정평가까지 받아야 하기 때문에 신고 준비는 빠를수록 좋습니다.
수많은 상속 사건을 다루며 도와줘상속이 내린 결론은 하나입니다. 상속세는 결국 신고서 한 줄에서 갈린다는 것입니다. 신고서에 적은 집 가격이 몇 년 뒤 국세청 앞에서 우리 가족을 지켜주는 가장 든든한 근거가 되거든요.
그런데 이 한 줄을 제대로 적으려면 시간이 필요합니다.
평가 기간이 지나면 시가 자료를 다시 만들기 어렵고, 신고기한을 놓치면 가산세가 매일 쌓이죠. 집이 포함된 상속이라면, 신고 전에 꼭 전문가와 상의해 보시기 바랍니다. |
▌자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 부동산 상속세율은 어떻게 적용되나요? |
A. 공제를 빼고 남은 금액에 10~50% 세율이 붙습니다. 먼저 시세에서 일괄공제 5억과 배우자공제(배우자가 상속받을 경우)가 빠지고, 그 남은 금액에 세율이 적용되는데요. 남은 금액이 클수록 높은 세율 구간으로 올라가는 누진 구조입니다. |
Q. 상속세가 안 나오는 금액대인데도 굳이 신고해야 하나요? |
A. 나중에 아파트를 팔 때 양도소득세 폭탄을 맞지 않으려면 신고하는 것이 유리합니다. 신고를 안 하면 아파트 가격이 낮은 공시가격으로 묶입니다. 이 상태로 나중에 아파트를 팔면 양도차익이 커져 세금 폭탄을 맞게 되므로, 감정평가 등으로 취득가를 미리 높여서 신고해 두는 것이 유리합니다. |
Q. 일부러 공시가격(낮은 금액)으로 신고하면 어떻게 되나요? |
A. 국세청이 시세로 재평가하여 덜 낸 세금과 무거운 가산세까지 추징합니다. 세법은 실제 거래 가격을 기준으로 조사 합니다. 공시가격으로 낮게 신고했다가 국세청이 사후 감정평가로 시세를 다시 매기면 적게 낸 세금은 물론 과소신고가산세(10%)와 납부지연가산세까지 더해져 부메랑으로 돌아옵니다. |
Q. 네이버 부동산 시세(호가)로 신고해도 되나요? |
A. 포털 사이트의 매물 가격이나 호가는 법적 시가로 인정되지 않습니다. 세법이 인정하는 시가는 실거래가, 감정평가액, 경·공매가액 등으로 명확히 정해져 있습니다. 단순 네이버 호가로 신고했다가는 국세청 검증 과정에서 신고 전체가 무효 처리될 수 있습니다. |
