같은 아파트를 물려받고도누구는 상속세를 수천만 원 더 내기도 한다는 사실 아시나요?
큰 차이가 있는 것이 아닙니다.
홈택스에 조회된 여러 거래 중, 비싸게 팔린 집의 가격을 골라 신고서에 적었기 때문입니다.
내 집은 그만한 값이 아닌데, 그 비싼 가격이 내 세금 기준이 되어버린 것이죠.
같은 단지, 같은 평수라도 집값은 제각각입니다.
그런데 홈택스는 단지와 평수만 맞출 뿐, 내 집을 세세하게 따지지는 못합니다.
그래서 결국 진짜 중요한 건
유사매매사례가액이 내 집에 맞는지 확인하는 일이죠.
오늘은 홈택스에서 유사매매사례가액 조회방법부터
그 금액이 내 집에 맞는지 검증하는 법까지 순서대로 짚어드리겠습니다.
ː 이 글에서 다루는 내용 ① 유사매매사례가액 조회 전에 확인해야 하는 요건 ② 홈택스에서 유사매매사례가액 찾는 방법 ③ 조회값 그대로 신고하면 안 되는 이유
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▌유사매매사례가액 조회 전에 확인할 것이 있나요?
내 집의 가치를 평가할 '기준 날짜'와
세법이 인정하는 유사재산의 요건부터 확인해야 합니다.
이 둘을 모르고 조회부터 누르면
화면에 뜬 금액 중 무엇이 내 시가인지 가려낼 수가 없기 때문입니다.
따라서 다음 두 가지 기준을 미리 알아두어야 합니다.
첫째, 기준 날짜(상속개시일)입니다.
고인이 돌아가신 날이 자산 평가의 기준일이 됩니다.
이 날짜를 기점으로 앞뒤 6개월이 세법상 '평가기간'이며
오직 이 기간 안에 계약된 거래만 내 집의 시가로 인정받을 수 있습니다.
둘째, 세법이 인정하는 유사재산의 요건입니다. (상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조)
단순히 평수가 같다고 닮은 집이 아닙니다.
아래 세 가지 조건을 모두 통과해야만 합니다.
유사재산 3가지 요건 |
요건 |
기준 |
위치 |
평가 대상 주택과 같은 공동주택 단지 안에 있을 것 |
전용면적 |
평가 대상 주택과 차이가 5% 이내일 것 |
공시가격 (공동주택가격) |
평가 대상 주택과 차이가 5% 이내일 것 |
만약 3가지 요건을 모두 채우는 거래가 여러 개라면
그중 '공시가격 차이가 가장 적은 거래'가 내 집의 최종 시가 후보가 됩니다.
▌유사매매사례가액 조회방법은 어떻게 되나요?
홈택스 상속·증여재산 평가하기 메뉴에 들어가, 내 집 정보를 입력하면 됩니다.
그러면 시스템이 닮은 거래들을 띄워주고, 그중에서 시가 후보를 잡을 수 있는데요.
앞서 짚은 기준만 알고 있다면 5분이면 끝납니다.
① 로그인
국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)에 접속해 로그인합니다.
공동인증서·금융인증서·간편인증 중 편한 걸로 하시면 됩니다.
② '상속·증여재산 평가하기' 메뉴 찾기
상단 '세금신고'(1) → 왼쪽 '상속세 신고'(2) → '재산평가하기·모의계산'(3) → '상속·증여재산 평가하기'(4)
③ 재산 입력하기
(1) 재산종류 : 공동주택 (아파트는 공동주택)
(2) 세목 : 상속세
(3) 상속개시일자 : 돌아가신 날짜
(4) 부동산 소재지 : '주소검색' 후 단지·번지·호 입력
→ 모두 입력하면 '다음' 클릭
④ 유사매매사례가액 찾기
(1) 매매사실
당해 재산을 평가기간에 실제로 사고팔았으면 '예'(계약일·금액) / 아니면 '아니오'
(2) 감정가액
당해 재산을 감정평가 받은 값이 있으면 '예'(작성일·평균액) / 아니면 '아니오'
(3) 수용·경매·공매
당해 재산이 수용·경매·공매된 적 있으면 '예'(일자·금액) / 아니면 '아니오'
(4) 유사재산
'예'를 선택한 뒤 '유사매매사례가액 찾기'를 눌러 유사 거래를 고르면, 일자·금액이 채워집니다
(5) 평가하기
평가하기 버튼을 누르면 아래에 "평가가액은 ○○원"이라고 나오는데, 이 금액이 홈택스가 잡아준 내 아파트의 시가(후보)입니다.
이렇게 하면 내 집의 시가 후보가 나옵니다.
다만 여기서 끝내면 안 됩니다.
이 금액은 어디까지나 후보일 뿐, 내 집에 딱 맞는 값이라는 보장은 없기 때문인데요.
조회된 금액이 실제로 내 집보다 높게 잡힌 건 아닌지 따져봐야 하죠.
▌조회한 금액이 예상보다 높을 때는 어떡하죠?
조회값이 내 집보다 높다 싶으면, 감정평가를 받으면 됩니다.
홈택스는 단지와 평수만 볼 뿐 층·향·집 상태는 구분하지 못해
같은 단지의 수리된 로열층 거래가가 저층인 내 집에 그대로 붙는 경우가 있습니다.
이걸 모르고 신고하면 안 내도 될 세금을 수천만 원 더 내게 되죠.
이때 감정평가사가 내 집의 개별 사정을 반영해 값을 매기면, 그 금액이 시가로 인정됩니다.
비싼 거래가에 묶이지 않고 내 집에 맞는 금액으로 신고할 수 있고, 감정 수수료도 일정 한도까지 공제됩니다.
다만 시점이 중요합니다.
감정평가는 신고기한(상속개시일이 속한 달 말일부터 6개월) 안에 받아야 하고
신고를 마친 뒤에는 평가 방법을 바꾸기 어렵습니다.
받을 곳도 정해져 있는데요.
기준시가 10억 이하는 한 곳, 10억을 넘으면 두 곳 이상에서 받아야 시가로 인정됩니다.
특히 국세청은 2025년부터 신고 가액을 직접 감정평가로 다시 매기는 대상을 넓혔습니다.
예전에는 상가나 이른바 꼬마빌딩이 주로 대상이었지만, 이제는 고가 아파트와 단독주택까지 포함됩니다.
신고한 금액이 국세청이 보는 시세보다 일정 기준 이상 낮으면 재평가 대상이 되는데
그 기준도 한층 강화됐죠.
그러니 내가 먼저 감정평가로 근거를 만들어 두면, 나중에 가액을 두고 다툴 일을 줄일 수 있습니다.
중요한 건 유사매매사례가액 조회방법이 아닙니다. 상속세 신고 때 홈택스 금액을 아무 의심 없이 그대로 적어 손해 보는 분들이 있습니다. 조회된 금액이 정답처럼 보이니까요. 하지만 그건 내 집의 예상 금액일 뿐입니다. 막상 따져보면 내 집에 맞지 않는 경우가 많고, 집값이 클수록 그 차이는 수백만 원에서 수천만 원까지 벌어집니다. 바로잡을 수 있는 시간은 신고기한 6개월뿐입니다. 그러니 고가의 아파트를 물려받으신 분이라면 집 갑을 확정하기 전에 이 가격이 정말 내 집의 값인지 꼭 한 번 짚어보시기 바랍니다.
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▌자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 유사매매사례가액 조회방법대로 했는데, 뜨는 거래가 하나도 없으면 어떻게 하나요? |
A. 감정평가로 시가를 잡아야 합니다. 평가기간(상속개시일 앞뒤 6개월) 안에 요건을 충족하는 닮은 거래가 없으면, 홈택스에 띄울 유사매매사례가액 자체가 없습니다. 이때는 감정평가를 받아 그 금액을 시가로 신고하거나, 그마저 어려우면 공시가격(기준시가)으로 방향을 잡게 됩니다. |
Q2. 상속받을 아파트에 전세 세입자가 있거나 대출이 껴있으면 기준이 달라지나요? |
A. 네, 묶여있는 빚(채무액)과 비교해야 합니다. 홈택스에서 찾은 유사매매사례가액과 집에 끼어있는 '전세보증금(임대료 환산가액)'을 서로 비교해, 둘 중 더 큰 금액이 최종 상속재산 가액이 됩니다. |
Q3. 상속세 신고기한(6개월) 안에 이 아파트를 남에게 팔아버리면 어떻게 되나요? |
A. 내가 판 가격이 곧 100% 내 상속세 기준이 됩니다. 돌아가신 날로부터 6개월 안에 집을 처분하면, 다른 집의 거래를 찾을 필요 없이 '내 집의 실제 매매가액'이 그대로 시가로 확정됩니다. |
Q4. 세금을 덜어내려 감정평가를 받으면, 그 수수료는 고스란히 제 손해인가요? |
A. 아닙니다. 수수료도 상속세 계산할 때 차감해 줍니다. 세금을 신고할 때 감정평가 기관 한 곳당 500만 원씩, 최대 1,000만 원까지 상속재산에서 비용으로 빼줍니다. 나라에서 감정평가를 장려하기 위해 만든 혜택이므로 실제 지출하는 수수료 부담은 훨씬 줄어듭니다. |
Q5. 아파트가 아닌 빌라나 단독주택도 홈택스에서 똑같이 조회하면 되나요? |
A. 조회해도 참고하기 어렵습니다.
아파트는 규격이 똑같아 5% 오차 범위 내의 '유사재산'을 찾기 쉽습니다. 하지만 빌라나 단독주택은 집마다 구조, 면적, 대지 지분이 전부 다릅니다. 비교할 유사 거래를 찾기가 사실상 불가능하므로, 처음부터 감정평가를 받거나 기준시가(공시가격)로 방향을 잡는 것이 맞습니다. |
