부모님과 오래 살던 집을, 세금 때문에 내놓아야 한다면 어떨까요?
20억 대 아파트 한 채를 물려받을 때 실제로 벌어지는 일입니다.
상속세는 수 억 원이 넘는데 그 돈을 낼 현금은 없으니
결국 살던 집을 급매로 내놓을 수 밖에 없는 상황이 되는 것이죠.
그런데 똑같은 20억 아파트 상속세라도
세금을 2억 원대로 줄이고 집까지 지킨 분들이 있습니다.
무엇이 이 차이를 만들었을까요?
바로 동거주택 상속공제입니다.
부모님과 오래 한집에 산 자녀라면, 이 공제로 상속세를 크게 덜 수 있는데요.
오늘은 H씨의 사례와 함께
2026년 현행 세법 기준으로 이 공제가 무엇이고 어떻게 받는지까지 차근차근 짚어보겠습니다.
ː 이 글에서 다루는 내용 ① 20억 아파트 상속세 계산 방법 ② 동거주택 상속공제 받는 요건 ③ 공제를 받기 위해 필요한 서류
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▌자녀만 물려받는 경우, 20억 아파트 상속세가 얼마나 나올까요?
만약 채무가 없다고 가정하고 단순 계산하면, 세금이 4억 원 넘게 부과됩니다.
도와줘상속과 함께 진행했던 H씨가 비슷한 금액대의 아파트를 상속받는 상황이었는데요.
H씨는 어머니가 돌아가신 뒤 아버지와 10년 넘게 한집에 살아왔는데
아버지마저 떠나며 남은 것은 시가 20억 원짜리 아파트 한 채와 그 집에 잡힌 대출 3억 원이었습니다.
다행히 대출처럼 분명한 빚은 재산에서 빼주기 때문에
세금은 20억이 아니라 빚을 뺀 17억을 기준으로 매겨집니다.
다만 배우자가 안 계시면 최소 5억 원을 빼주는 배우자공제가 통째로 사라지고
남는 건 누구에게나 적용되는 일괄공제 5억 원뿐입니다.
H씨의 상속세 계산
· 상속재산 : 20억 원
· 채무 : −3억 원 (담보대출)
· 과세가액 : 17억 원
· 과세표준 : 12억 원 (17억 − 일괄공제 5억)
· 산출세액 : 약 3억 1,000만 원 (12억 × 40% − 누진공제 1.6억, 신고세액공제 3% 적용)
H씨에게는 내야 하는 세금이 예상보다 더 크게 나오자 당황스러워했습니다.
그런데 더 큰 문제는 이 상태로 상속세를 신고했을 때 나오는 세금을 당장 감당할 현금이 없다는 점입니다.
가진 것은 집 한 채뿐이라, 세금을 내려다 살던 집까지 내놓아야 할 상황에 놓이게 됐죠.
▌안심상속원스톱 서비스, 어떻게 신청해야 하나요?
방법은 동거주택 상속공제입니다.
부모와 10년 이상 한집에 산 무주택 자녀가 그 집을 물려받으면
집값에서 최대 6억 원까지 세금 계산에서 빼주는 제도입니다.
오래 부모님을 모신 자녀가 그 집만은 지킬 수 있게 하려는 취지입니다. (상속세 및 증여세법 제23조의2)
H씨가 바로 이 경우였습니다.
아버지를 10년 넘게 모시고 한집에 살았으니, 이 6억 원 공제를 받을 수 있었습니다.
상속공제 종류와 한도 |
공제 항목 |
공제 한도(금액) |
핵심 요건 |
일괄공제 |
5억 원 |
기초공제+인적공제 합계와 비교해 큰 금액을 자동 적용 |
배우자상속공제 |
5억 ~ 최대 30억 원 |
배우자가 실제 상속받은 금액(법정상속분 한도) |
동거주택 상속공제 |
최대 6억 원 |
10년 이상 동거한 무주택 자녀가 그 주택을 상속 |
자녀공제 |
1인당 5,000만 원 |
피상속인의 직계비속(자녀) |
금융재산 상속공제 |
2,000만 ~ 최대 2억 원 |
순금융재산의 일정 비율(2천만 원까지는 전액) |
그렇다면 이 6억 원이 H씨의 세금을 얼마나 바꿨을까요?
앞서 과세표준은 12억 원이었습니다.
여기에 동거주택 상속공제 6억 원이 더 빠지면 과세표준은 6억 원으로 내려가고
세율 구간도 40%에서 30%로 한 단계 낮아집니다.
그 결과 약 3억 1,000만 원이던 세금이 약 1억 1,600만 원이 됩니다.
약 1억 9,000만 원을 아끼게 된 셈입니다.
⚠️ 세금 무섭다고 섣불리 사전 증여 받으면 안됩니다. 상속세를 피하기 위해 미리 증여받으면 상속 때 받을 수 있는 공제들을 받지 못해 20억 아파트 기준, 약 6억 원의 증여세를 물게 될 수 있습니다. |
▌동거주택 상속공제 6억은 어떻게 해야 받을 수 있나요?
두 가지를 서류로 증명하면 됩니다.
10년 동안 부모님과 한집에 함께 살았다는 사실
그리고 그동안 자녀 명의의 다른 집이 없었다는 사실입니다.
① 10년 이상 동거
부모님과 자녀의 주민등록표 초본으로 증명합니다.
10년 넘게 같은 집에 살았고 그 사이 주소가 끊긴 적이 없다는 걸 주소 이력으로 보여 줍니다.
② 기간 내 무주택
자녀의 주택 소유 내역(등기·지방세 자료)으로 증명합니다.
10년 동안 본인 명의의 다른 집이 없었거나 1세대 1주택이었다는 걸 확인받습니다.
③ 자녀 상속
상속재산 분할협의서와 주택 상속등기로
요건을 갖춘 그 자녀가 실제로 그 집을 물려받았음을 증명해야 합니다.
도와줘상속과 함께 했던 H씨는 10년 치 주민등록초본과 주택 소유 내역을
빠짐없이 준비해 요건을 증명했습니다.
다만 공제를 받아도 세금이 완전히 사라지는 건 아닙니다.
H씨에게는 약 1억 1,600만 원이 남았는데, 집 한 채뿐인 형편에 한 번에 내기는 부담이었습니다.
그래서 택한 것이 상속세를 여러 해로 나눠 내는 연부연납입니다.
남은 세금을 5년에 걸쳐 분할 납부하기로 한 것이죠.
덕분에 당장 큰돈을 마련하느라 집을 내놓을 필요가 없어졌습니다.
공제로 세금을 줄이고 남은 금액은 나눠 내면서, 살던 집을 지킬 수 있었습니다.
다만 연부연납에는 나눠 내는 기간만큼 이자가 붙으니, 그 부담까지 따져 결정하는 것이 좋습니다.
20억 아파트 상속세도 미리 준비했기 때문에 줄일 수 있었습니다.
같은 집을 물려받아도 누구는 이 공제를 받고 누구는 놓칩니다. 동거주택 상속공제는 요건만 있으면 저절로 적용되는 게 아니라 10년 동거와 무주택을 서류로 증명해야 받을 수 있기 때문입니다. 가장 안타까운 경우가 요건을 다 갖추고도 받을 수 있다는 사실을 몰라 혜택을 놓치는 것입니다. 상속세는 신고가 끝난 뒤에는 되돌리기 어렵습니다. 아파트를 물려받는 상황이라면, 신고 전에 동거주택 상속공제 요건부터 점검해 두시길 권합니다. |
▌자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 20억 아파트 상속세 신고 기한은 언제까지인가요? |
A. 돌아가신 달의 말일로부터 6개월 이내입니다.
예를 들면 5월 사망 시 11월 30일까지 인데요. 이 기한을 하루라도 넘기면 무신고 가산세 20%가 무조건 따라붙어 세금 부담이 눈덩이처럼 불어납니다. |
Q. 동거 기간 10년 중에 자녀가 직장 발령이나 군대 때문에 주소를 옮겼다면 끊긴 건가요? |
A. 취업, 요양, 군 복무 등 세법이 인정하는 불가피한 사유라면 동거 기간으로 인정해 줍니다.
단, 인사발령 서류나 병적증명서 등을 선제적으로 준비해 객관적으로 소명해야 안전합니다. |
Q. 형제가 둘인데, 집을 5:5로 나눠 받으면 어떻게 되나요? |
A. 요건을 충족한 자녀가 받은 지분에 대해서만 공제가 적용됩니다.
따로 살던 형제와 집을 절반씩 나누면, 동거한 자녀가 받은 50%의 지분(10억)에 대해서만 동거주택 상속공제를 쪼개서 적용받게 되므로 손해가 큽니다. |
Q. 부모님이 돌아가시기 직전에 미리 증여받아도 될까요? |
A. 집 한 채뿐이라면 대체로 상속으로 남겨두는 편이 훨씬 유리합니다.
상속은 일괄공제 5억과 동거주택 공제를 넉넉히 활용할 수 있지만, 생전 증여는 성인 자녀 기준 5천만 원 공제가 전부라 수억 원의 증여세를 먼저 내야 합니다. |
Q. 상속세 연부연납으로 5년 동안 나눠 내면 불이익은 없나요? |
A. 불이익은 없으나, 납부를 미루는 기간만큼 연부연납 가산금(이자)이 붙습니다.
당장의 현금 압박과 집 처분을 피할 수 있지만, 매년 정해진 이자율을 곱해 본세와 함께 내야 하므로 전문가와 이자율 득실을 꼼꼼히 따져보아야 합니다. |
